جستجو
   
    Delicious RSS ارسال به دوستان خروجی متنی
    کد خبر : 28364
    تاریخ انتشار : 21 خرداد 1392 9:55
    تعداد بازدید : 1198

    مصاحبه اختصاصي شهر دانش با مهندس شريفي نيا،

    ضرورت استفاده از روش هاي نوين در معاملات ملكي / آگاهي مصرف كننده به حقوق خودش

    در مباحث بين رشته اي حقوق، كسب نقطه نظرات و تجربيان افراد متخصص آن رشته ها به فهم دقيق تر و نگاه جامع تر نسبت به اين موضوعات بسيار كمك مي كند. با اين رويكرد با مهندس شريفي نيا از مهندسان با سابقه و فعال در صنعت ساخت و ساز درباره چالشهاي ساخت و انتقال املاك به گفتگو نشسته ايم.

    جناب مهندس شریفی نیا سوال اول من راجع به تخصص شماست «تولید ساختمان» . با توجه به اینکه تولید کنندگان ساختمان همچون تولید کنندگان هر محصول دیگری در برابر خریداران و مصرف کنندگان مسئولیت دارند، تضمین این مسئولیت و حقوق مصرف کننده در نظام حقوقی کشور ما چه وضعیتی دارد و چگونه صورت می گیرد؟

    خدمت شما عرض کنم که در رابطه با صنعت ساختمان ما متاسفانه همچنان از روش های سنتی که از ابتدا در تولید ساختمان وجود داشته استفاده می‌کنیم. تلاش هایی هم شده که این کار به سمت روش های نوین پیش برود، احتیاج به یک سازکارهایی هم دارد که در واقع از روش های نرم افزاری استفاده شود، تا اینکه ما همچنان بیاییم از روش های سنتی که 20-30 سال پیش بر صنعت ساختمان حاکم بوده است استفاده کنیم. روش های ما از آن ابتدا در مراحل ساخت و ساز روش های علمی که خیلی به سبک روز باشد نیست، در واقع شاید قوانین وجود داشته باشد که بگوییم خب یک ساختمانی قرار است ساخته بشود، ساخت این ساختمان باید این روند را داشته باشد. ولی در عمل متاسفانه به این قانون بها داده نمی‌شود و عملی نمی‌شود. اینهم در واقع مي‌تواند ضعف سیاستگذاری های کشور ما باشد. یعنی ما می ‌گوییم قانون وجود دارد، ولی اين قانون عملی نمی‌شود. خب اجرای قانون نیاز به سازکار هایی دارد که تا آن سازکارها وجود نداشته باشند آن مقررات فنی ساختمان هم اجرا نمی‌شود. و به همین خاطر تا جایی که من یادم هست و دنبال آن بوده ام مقررات فنی ای که درباره ساختمان وجود دارد و باید اجرا شود در عمل ناکارآمد می‌شود.

     

    به طور مشخص چه ضمانت هايي براي حمايت از حقوق مصرف كننده در قوانين ومقرراتي كه اشاره فرموديد وجود دارد؟ و چه نهادي مسئول نظارت بر اجراي اين ضوابط و مقررات است؟

    مقررات فنی ای که ما الآن درباره ساختمان داریم هیچ کم و کسری از قوانین روز دنیا از نظر فنی ندارند، به عنوان مثال آیین نامه ای که درباره مقاومت ساختمان در برابر زلزله داریم، یا مقررات دیگر ما هیچ کم و کسری از نظر قوانین فنی نداریم. ولی مهم اینست که این قوانین در مرحله عمل، اجرا شوند. خب سازکارهای اینها را باید به گونه ای تنظیم کنیم که از نظر عملی اجرا بشود.

     فرض کنید که شهرداری می‌خواهد برای صدور جواز مجری در آن تقاضانامه قید شده باشد، مهندس ناظر قید شود، از نظر مقاومت هایی که نیاز است رعايت شود باید در نقشه ها بیاید، ولی واقع چه کسی پی گیر این است؟ آیا واقعا کسی که مجری ساختمان است می‌آید به ساختمان سربزند؟ کسی که مهندس ناظر ساختمان است تمام آن وظایفی را که در قانون به عهده‌اش گذاشته شده‌است اجرا می‌کند؟ در عمل می‌بینیم که اصلا چنین چیزی وجود ندارد. بر اساس مقررات فنی، هر ساختمانی که ما می‌سازیم باید مقاومت پیش‌بینی شده‌اي را داشته باشد. بتن مورد نظر برای آن ساختمان باید آن مقاومت را داشته باشد. حالا چه کسی ميزان اين مقاومت و كيفيت را چک می‌کند؟ آیا آن بتن مقاومت دارد؟ آیا یک مبنا وجود دارد که روزی که می‌خواهیم ساختمان را بفروشیم کسی آن را از ما طلب کند؟ نه اصلا چنین چیزی نیست. بنابراين برای حفظ حقوق مصرف کننده، اول مصرف کننده باید به حقوق خودش آگاه باشد، از طرفی دولت هم که مسئولیت سیاستگذاری دارد اینها را به گونه‌ای تدوین کند که اگر یک ملک، یک آپارتمان قرار است خرید و فروش بشود بدون این مدارک و مشخصات اصلاً این انتقال انجام نشود. به عنوان مثال الآن سالیان سال است که درباره «دفترچه مشخصات فنی» بین سازمان نظام مهندسی و شهرداری اختلاف نظر است و هنوز اجرايي نشده‌است. ولی ما خودمان به عنوان یک سازنده، یک تولیدکننده ساختمان حتی مازاد بر مقررات فنی و نسبت به آن مشخصاتی که از نظر فنی در نقشه هایمان قید شده است بیشتر کار می‌کنیم، در واقع مستندات کار ما این امر را نشان می‌دهد که حتی با وجود مشخصات مصالحی که تنوع آن ها در بازار زیاد است ما اکتفا به تولید کارخانه هم نمی‌کنیم، به عنوان مثال میل گردی که تولید شده است و در بازار وجود دارد و ما آن را در ساختمانمان به کار می‌بریم، این را آزمایش می‌کنیم که ببینیم آیا واقعا این میل گرد همان مشخصاتی را که در نقشه ها و طراحی سازه ساختمان لحاظ شده داراست؟ بتنی را که در ساختمان کار می‌کنیم در هر مرحله آزمایش می‌کنیم، یعنی امکان ندارد که یک مرحله بتن ریزی در ساختمان ها داشته باشیم و در این مرحله مورد تست و آزمایش قرار نگیرد. امکان ندارد بتن به کار رفته زیر مقاومت پیش بینی شده باشد، حتی معمولا بالاتر هم هست.

    شما با توجه به تجربیات خودتان این روند را پیش گرفتید یا مقرراتی هم وجود دارد که این روش را پایه ریزی کرده باشد؟

    براساس وجدان کاری خودمان، براي اينکه نمی‌خواهیم درآمدی که کسب می‌کنیم جنبه کم فروشی داشته باشد و هم اعتبار خودمان در صنف و در بازار حذف كنيم. به این صورت که ما غیر از مستنداتی که داریم حاضر به تست هرقسمت از ساختمان که تقاضای تست کنند هستیم. و این را به جرأت عرض می‌کنم که شاید 2 درصد از سازندگان این کار را انجام می‌دهند. عرض من این است که آیا شهرداری این سخت گیری ها را در مورد کار ما، درباره تولید ساختمان دارد؟ قطعا ندارد. اگر ما برای مصرف کننده این مسئله را توضیح ندهیم آیا مصرف کننده از ما این مشخصات و مستندات را می‌خواهد؟ آیا هنگام نوشتن مبایعه‌نامه یا انتقال سند کسی اسناد مقاومت ساختمان را از ما می خواهد؟ نه . یعنی اگر ما این کارها و تست ها را هم انجام ندهیم خیلی راحت به کارمان ادامه می‌دهیم. ولی تجربه ما گفته است که مردم تفاوت این مسائل را می‌فهمند اگر پشت این موضوع قوانین و مقررات جدی وجود داشته باشد، مردم هم متوجه این مسئله می‌شوند. بحث ديگر هم اینست که فرض کنید ما یک ماشین از کارخانه خریده‌ایم، ارزش این ماشین شاید یک درصد ارزش آپارتمانی که ما داریم تولید می‌کنیم نباشد، ولی این خودرو دارای دفترچه مشخصات و دستورالعمل است، یعنی نحوه استفاده از این ماشین کاملاً درج شده است. ولی چرا ما برای یک آپارتمان که بالای ده برابر قیمت یک خودرو قیمت دارد یک دفترچه فنی مشخصات تهیه نمی‌کنیم و مصرف کننده ما هم دنبال این نیست؟ خب این احتمالاً ناشي از ضعف قوانین است. این امر حق قانونی مصرف کننده است. یعنی اگر ما بدنبال تأمین حقوق مصرف کننده‌ایم، مصرف کننده باید بداند که این را از ما طلب کند.

    به نظر شما به عنوان یک متخصص اجرایی این ضمانت باید چه شرایطی داشته باشد؟ راه حل حمایت از حقوق مصرف کننده با توجه به تجربیات کشورهای دیگر چیست؟ چه راه حلی می توان یافت که خریداران از آرامش کافی نسبت به برخورداری از  ضمانت رفع نقص احتمالی ساختمان خود برخوردار باشند؟

    همانطور که گفتم مدتهاست که بین سازمان نظام مهندسی و شهرداری اختلاف است که دارا بودن دفترچه مشخصات فنی اجباری بشود. در حالیکه در کشورهای دیگر از همان ابتدای ساخت ساختمان، شرکت های بیمه آن را زیر نظر دارند و حتی آن را تضمین می‌کنند. چراکه از ابتدا روی مراحل ساخت نظارت داشته اند و در پایان ساختمان را گارانتی می‌کنند. براي اينكه اگر فردا زلزله ای به وقوع پیوست و ساختمان آسیب دید، شرکت بیمه ای که بر مراحل ساخت ساختمان نظارت داشته است باید پاسخگو باشد، و به تبع آن اگر سازنده و مجری ساختمان که دارد مراحل ساخت را اجرا می‌کند غیر از مشخصات فنی‌ای که در دفترچه مشخصات فنی ساختمان قید شده‌است و مغایر با آن اجرا کند، دیگر شرکت بیمه نمی‌تواند آن ساختمان را گارانتی کند. و از جنبه عمومی نيز مصرف کننده بدون وجود آن «دفترچه مشخصات فني» ملک را خریداری نمی‌کند و سازنده متضرر می‌شود و ساختمان او به فروش نمي‌رسد. ولی متاسفانه در کشور ما این مسئله هنوز هیچ جایگاهی ندارد.

    با توجه به اينكه همه سازندگان بدون الزام و اجبار ممكن است مقررات فني ولی اگر یک مصرف کننده در یک ساختمان با یک خسارت احتمالی یا نقص احتمالی روبرو شود، یا اتفاقي که ما بسیار شاهد بودیم هنگام گود برداري ساختمان دچار حادثه شود و ساختمان فرو بریزد، اگر چنین حوادثی اتفاق بیفتد مطابق قوانین و مقررات موجود چه کسی مسئولیت دارد؟

    براساس قانون مهندس ناظر مسئول است و باید پاسخگو باشد. ولی همانطور كه گفتم بیشتر اتفاقاتی که می‌افتد ناشی از عدم نظارت اصولی و به موقع است. خیلی از مواردی که ما شاهد بوده‌ایم كه در مرحله گود‌برداری ها حادثه رخ می‌دهد، خب یکی بحث نظارتی است که به موقع انجام نمی‌شود، اگر به موقع آن مهندس ناظری که وظیفه قانونی دارد بیاید وظایفش را انجام دهد و تمهیدات لازم درنظر گرفته شود قطعاً مشکل بوجود نمی‌آید. تا جایی که من اطلاع دارم معمولا نظارت مهندسین ناظر شهرداری کامل و آنچنان که باید براساس وظایفی که قانون برعهده مهندس ناظر گذاشته است نیست. همین روندی که در عملیات مختلف مثل خاک برداری و گودبرداری هست در سایر مراحل مثل بتن ریزی، اسکلت ساختمان هم نظارت بر مبنای وظایف قانونی باید باشد. به عنوان مثال در مرحله بتن ریزی ما 51 مورد هست که نیاز است در چک لیست ما تکمیل و کنترل شود تا ما از درستی کار اطمینان پیدا کنیم. آیا مابقی سازنده ها هم چنین چک لیستی دارند؟ درصورتی که واقعا وظایف شهرداری یا دولت باید این سیاست‌گذاری‌ها باشد، که این موارد را اجباری كنند. درحاليکه متأسفانه کسی از ما این کارها و كنترل‌ها را نخواسته است، اگر هم ما داریم انجام می‌دهیم خودمان انجام می‌دهیم.

     

    با توجه به اينكه پيش‌فروش ساختمان يكي از متداول‌ترين راه‌ها براي جلب سرمايه است. اما متأسفانه در سال‌هاي اخير اتفاقات بسياري افتاده است و پروند‌ه‌هاي قضايي بسياري تشكيل شده كه منجر به اقدام قانونگذار جهت تصويب قانون پيش‌فروش ساختمان در سال 1389شده است. به نظر شما آيا اين قانون توانسته تا كنون حقوق خريداران را تأمين كند و خلاء‌هاي گذشته را پوشش دهد؟ از طرفي هر خريداري براي حصول اطمينان از شرايط ملكي كه قرار است ساخته شود،‌ نياز به اطلاع از يك‌سري اطلاعات موثق درباره آن ملك دارد تا بتواند نسبت به انعقاد قرارداد پيش‌خريد اقدام كند. آيا فردي كه هنوز مبايعه‌نامه يا قرارداد ديگري ندارد و هنوز در مرحله تصميم‌گيري است، مي‌تواند اين اطلاعات را با مراجعه به شهرداري يا اداره ثبت يا هر نهاد ديگري مطالبه كند؟

     

    در مورد پیش فروش ما باید بحث را جدا کنیم، یکی بحث فنی است یکی بحث حقوقی. از نظر حقوقی خوشبختانه با راه اندازی سیستم کدرهگیری که تقریبا از یک سال- یک سال و نیم گذشته صورت گرفته و مکانیزه کردن مبایعه نامه‌ها‌ اتفاق افتاده است، یک آرامشی به بازار و خریداران داده است. زیرا بعد از فروش یک ملک - آپارتمان با این روش و از طریق سامانه املاک وقتی که دارای کدرهگیری می‌شود، دیگر امکان ندارد که فروشنده بخواهد و بتواند آن را به شخص دومی بفروشد؛ ولی قبل از این اتفاق خب همه ما شاهد بوديم که معاملات معارض مکرراً اتفاق می‌افتاد.

    ولی از لحاظ فنی نه، هنوز جای آن خالی است، یعنی حقوق مصرف کننده در اين قانون دیده نشده است و رعایت نمی‌شود. البته بخشی از این موضوع مربوط به عدم اگاهی مصرف کننده نسبت به حقوق خودش است که این آپارتمانی را که دارد پیش‌خرید می‌کند، مشخصات فنی آن، مصالحی که می‌خواهد در آن ساختمان به کار رود تا روزی که می‌خواهد آن را تحویل بگیرد به صورت مدون ضمیمه مبایعه نامه باشد. یعنی همان بحث دفترچه مشخصات فنی که جایش اینجا هم خالی است. اگر داشتن آن دفترچه مشخصات فنی اجباری و به طور کامل اجرایی شود، خريدار هنگام پیش خرید ساختمان احساس می‌کند که این ساختمان کاملاً ساخته شده است، زیرا این مشخصات به طور دقيق آماده شده و ضمیمه مبایعه نامه شده است. و بعد از آن کنترل های لازم هم صورت می‌گیرد و اگر قرار باشد که این مشخصات اجرا نشود، فروشنده، سازنده نمی‌تواند مجوزهای لازم را از مراجع ذیصلاح بگیرد و این ملک را آماده انتقال کند. در حال حاضر جای این مسئله خالی است.

    و اما از نظر ثبتی باز مطابق مقررات روزی که قرار باشد در دفتر اسناد رسمی انتقال انجام شود، استعلام ثبتی گرفته می‌شود. از نظر قانون وظیفه دفترخانه است که با استعلام ثبتی آن نگرانی هایی را که ممکن است خريدار داشته باشد از جمله اینکه بعداً چه اتفاقی قرار است روی این ملک بیفتد را برطرف کند و بدون استعلام ثبتی انتقال را انجام ندهد. ولی متأسفانه ممکن است آن روزی که معامله صورت می‌گیرد به علت عدم آشنایی خریدار به حقوق خودش این معامله روي يك ملك مشکل‌دار صورت بگيرد. خیلی‌ها هستند که ملکی را خریداری می‌کنند درحاليکه نمی‌دانند این ملک اوقافی است یا مصادره ایست یا یک اتفاق دیگری روی ملک افتاده است. ولی اگر کسی تجربه کافی را در این کار داشته باشد و بخواهد با استفاده از مشاورین حقوقی میتواند از تمام این اطلاعات اطلاع پیدا کند. یعنی اینجا جاییست که اگر فرد به حقوق خودش آشنا باشد باید یک وکیل کنارش باشد، وکیلی که آشنایی کامل با این موضوع و تجربه کافی در معاملات ملکی داشته باشد. اگر با استفاده از یک وکیل بخواهد این معامله را انجام دهد قطعاً مشکلی برایش پیش نمی‌آید. همانطور که خدمتتان عرض کردم ضعف عمده اینست که مصرف کننده آشنایی کامل با حقوق خودش ندارد و از آن طرف هم دولت که وظیفه سیاستگذاری را دارد این ضوابط را اجباری نمی‌کند، مثلاً فرض کنید اجباری شود که هیچ مبایعه نامه ای بدون حضور وکیل منعقد نشود، در اين صورت جلوي بسياري از اين اتفاقات گرفته مي‌شود.

    پس شما موافق هستید که نقش بنگاه ها به وکلا و مشاوران حقوقی واگذار شود؟

    درکنار هم. فرض کنید مثل پزشک خانواده که هر خانواده ای یک پزشک خانواده باید داشته باشد، واقعاً باید هر خانواده ای یک وکیل هم داشته باشد. شما درنظر بگیرید اگر این اتفاق بیفتد چقدر از پرونده های محاکم قضایی ما کاهش پیدا می‌کند.

    یعنی اینکار مثل ساخت ساختمان که من عرض کردم باید جنبه تخصصی داشته باشد، از بعد حقوقی جنبه تخصصی پیدا می‌کند. این یک کار کاملاً تخصصی است که هم به نفع مصرف کننده است و هم به یک نوعی حافظ منافع سازنده است. در نظر بگیرید که چه انرژی هایی بعداً از سازنده گرفته می‌شود، اعتبار او خدشه دار می‌شود و دعواهای حقوقی‌ای که ممکن است پیش آید. در واقع این ضعف تخصصي عمل نكردن را ما در تمام بخش‌ها داریم، یعنی در صنعت ساخت و ساز در همه کشورهای پیشرفته تمام دست اندرکاران ساختمان باید مجوزهای لازم را از هر صنف داشته باشند. ولی این امر در کشور ما هیچ جایگاهی ندارد. یعنی اگر ما بخواهیم فردا یک نجار بیاید و کار ما را انجام دهد، الزامی ندارد که کسی بیاید که گواهینامه این کار را داشته باشد. یعنی فعال شدن بخش فنی‌وحرفه‌ای در کشور ما هیچ جایگاهی ندارد. بهترين روش اينست كه دولت این سیاست گذاری را انجام دهد، که خیلی هم کار سخت و زمانبری نیست. تمام این آموزش ها برای هرکدام از این صنف ها فکر نمی‌کنم بیش از یک سال زمان ببرد، اجباری کردن آنهم خیلی کار سختی نیست، ولی جای این هم در صنعت ساخت‌و‌ساز ما خالیست، زیرا روش هایی که ما الان با آن ها کار را انجام می‌دهیم روش های سنتی است. و در واقع اگر ما این روش علمي و تخصصي را نهادینه کنیم و در مراحل ساخت ساختمان‌هایمان به كار گيريم کمک بزرگي به جلوگیری از هدررفتن سرمایه ملی کرده ایم. زیرا صنعت ساختمان در تمام کشورها به عنوان یک سرمایه ملی محسوب می‌شود. و ما با اين كار هم اجرای اصولی داریم، و هم از نظر حفظ سرمایه‌های ملی موفق بوده ایم، زیرا با این‌کار 20-30 % میشود هزینه ساخت را پایین آورد.

     

    برمی‌گردم به سؤالم درباره حق دسترسی به اطلاعات املاک، همانطور که شما گفتید هنگام عقد قرارداد سردفتر اسناد رسمی باید استعلام ثبتی داشته باشد، ولی حالا من به عنوان یک شهروند که هیچ مبایعه‌نامه‌ای هم ندارم می‌خواهم اقدام به خرید ملکی کنم و پیش از آن تحقیق کنم و از وضعیت کنونی و آینده این ملک به لحاظ ثبتی یا طرح های شهرداری مطلع شوم، آیا می‌توانم به شهرداری مراجعه کنم و این اطلاعات را بدست بیاورم؟

    اصلاً امکان ندارد چنين اطلاعاتي به شما بدهند، به صورت قانونی اصلاً شهرداری وظیفه ندارد به شما اطلاعات را بدهد، زیرا ممکن است از نظر قانونی مشکلات دیگری به وجود بیاید.

    چه مشکلاتی؟

    فرض کنید اگر من به اطلاعات شخصی یک نفر که شاید راضی به این نیست که دیگران از اطلاعات شخصی او آگاه شوند، دسترسی پیدا کنم، ممکن است مشکلاتی برای آن فرد به وجود بیاید. به همین علت شهرداری این اطلاعات را به شما نمی‌دهد، و تنها اطلاعات را در اختیار مالک یا وکیل قانونی او قرار می‌دهند. اگر شما به عنوان وکیل قانونی مالک مراجعه کنید، شهرداری می تواند تمام اطلاعاتی که در رابطه با آن ملک در سیستم شهرداری هست را در اختیارتان بگذارد، وگرنه مردم عادی بدون اطلاع مالک نمی‌توانند این اطلاعات را بدست بیاورند.

    حتی اگر من به عنوان خريدار آن ملك كه مبايعه‌نامه دارم مراجعه کنم؟

    به عنوان خریدار در صورتی که وکالت قانونی داشته باشید.

    یعنی مبایعه‌نامه من باعث نمی شود به من پاسخگو باشند. خب چرا شما با این امر مخالف هستید؟ به نظر شما چرا این اطلاعات وارد حریم شخصی افراد می‌شود؟ داشتن اطلاعات درباره یک ملک چه ضرری به شما به عنوان یک مالک می‌زند؟ نظر شما را به عنوان فردی که در این زمینه فعال هستید میپرسم؟ زیرا در کشورهایی مثل کانادا و انگلیس افراد به راحتی می‌توانند با داشتن پلاک پستی و نه حتی پلاک ثبتی به سامانه ای رجوع کنند و اطلاعات را بدست بیاورند. البته باید ثبت نام کامل مشخصاتشان انجام شود تا بعدا قابل پیگیری باشد و مبنای سو‌ء‌استفاده قرار نگیرد.

    جدای از بحث حقوقی آن که من در آن تخصصی ندارم، شما فرض کنید اگر قرار باشد یک نفر در یک مجتمع 20 واحدی که مبایعه‌نامه یکی از آن واحدها را دارد بخواهد با آن مبایعه نامه به اطلاعات کل آن ساختمان دسترسی پیدا کند، ممکن است همان بحث ورود به حریم شخصی بقیه مالکان باشد. به نظر من باید باز یک هماهنگی‌ای با شهرداری انجام شود که وقتی یک نفر با مبایعه‌نامه مراجعه می‌کند، يك سري اطلاعات به او داده شود؛ اطلاعاتی كه برای خریدار نیاز است که به او آرامش دهد تا معامله را انجام دهد. زیرا وقتی بحث مشاعات در ساختمان است، اطلاعات و قسمت های مشترکی هم هست، به نظر من باید این در قانون پیش‌بینی شود که اطلاعات آن قسمت های اختصاصی که در مشاعات هست و مربوط به آپارتمان آن فرد هم هست در اختیارش قرار داده شود. و این مسئله هم فکر نمی‌کنم به لحاظ قانونی هنوز تعریف شده باشد.

    آقای مهندس در این شرایط که این اطلاعات را در اختیار کسی قرار نمی‌دهند، ممکن است پرونده های دعاوی معاملات ملکی افزایش پیدا کند. زیرا از طرفی به علت مشکلاتی که وجود دارد معمولا افراد به مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها منعقد می‌شود بسنده می‌کنند و کمتر به دفتر اسنادرسمی رجوع می‌کنند تا استعلام ثبتی در آنجا صورت گیرد؛ و از طرفی فرض کنید من ِمالک می‌دانم که زمینم مشکل دارد مثلا معارض دارد، اصلا در طرح شهرداری است، ولی چون می‌خواهم زمینم را بفروشم این اطلاعات را به خریدار نمی دهم. اگر کسی معامله ای کرد که این اطلاعات از او دریغ شده و بعد از 3-4 سال باخبر شد که این زمین جزو پروژه های شهرداری بوده است، اینجا برای پيش‌گيري از ضایع شدن حق خریدار باز هم به نظر شما خریدار حق ندارد که از اطلاعات مربوط به ملک آگاهی پیدا کند؟

    این موضوع باز هم بر می‌گردد به همان بحثی که عرض کردم یعنی آشنایی مصرف کننده با حقوق خودش، یعنی اگر یک مصرف کننده، یک خریدار از مسائلی که ممکن است برای او ایجاد خطر کند آگاهی پیدا کند و یک وکیل هنگام عقد قرارداد کنار او باشد، بدست آوردن تمام این اطلاعات قبل از نوشتن مبایعه‌نامه هیچ منعی ندارد. هرچند این موارد در متن مبایعه‌نامه‌ها دیده شده‌است ولی این پیش‌بینی برای زمانی است که کار به محاکم قضایی می‌رسد. ولی برای جلوگیری از اینکه اتفاقی برای ما بیفتد، می تواند جزو شروط ما باشد که یا طرفمان باید وکالت قانونی برای این کار به ما بدهد، یا باتفاق به شهرداري مراجعه كرده و نماینده ما از شهرداری این اطلاعات بدست آید، زیرا منِ خريدار سؤالاتی دارم و تا جواب سؤالاتم را نگیرم نمی‌توانم معامله را انجام دهم. در آنصورت هیچ حقی از شما ضایع نمی شود. ولی زمانی شما می توانید این خطرات احتمالی آینده را از خودتان دور کنید که از وجود این خطرات آگاه باشید و یک فرد كه متخصص به این امور است کنار شما باشد که همانطور که گفتم اینجا به نظر من یک وکیل آشنا به امور ملکی می‌تواند باشد.

    به نظر شما الزام بر تنظیم مبایعه‌نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی می‌تواند در نظم دادن به فرآیند معاملات املاک نقشی داشته باشد؟ آیا می‌تواند تأثیری در کاهش دعواها داشته باشد؟

    قطعاً، زيرا زمانی که دفترخانه اقدام به ثبت سند مي‌‌کند در واقع آن آیتم هایی را که ما احساس می‌کنیم ممکن است موجب اختلاف شود، همان بحث ها و خطراتی که مصرف‌کننده را تهدید می‌کنند بررسی و ضمیمه مبایعه‌نامه مي‌کند، پس از آن دفترخانه مبايعه‌نامه را ثبت ‌خواهد كرد. وگرنه اگر مبايعه‌نامه را جايي ديگر تنظيم كنيم و بعد براي ثبت آن به دفترخانه مراجعه كنيم، تنها یک ثبت رسمی است و مثل همین روند عادی ما در حال حاضر می‌شود که فقط مشکلات حقوقی بعدی را در زمینه رسمیت داشتن سند حل می‌کند وگرنه مانع از بروز اختلاف های حقوقی و دعوا نمی‌شود، و تنها جهت ارائه سند رسمي به قاضی مزیت دارد. مهم اینست که اول تمام آن خطراتی که ما را تهدید می‌کند بشناسيم و براي جلوگيري از متضرر شدن از اين خطرات و بررسي آن موارد مبایعه نامه ها را در دفترخانه ها ثبت کنیم. در غير اينصورت جلوگیری از جرم نمی‌شود.

    در این صورت به نظر شما نقش بنگاه های املاک کمرنگ نمی‌شود؟

    درباره مشاورین املاک همانطور که عرض کردم مشکل ما اينست كه روش هایمان سنتی است. در این زمینه ما هنوز خیلی کار داریم تا بتوانیم خودمان را به حد کشورهای پیشرفته برسانیم. آیا همه مشاورین املاکی که ما داریم آموزش های لازم را دیده اند؟ آیا همه اینها از تمام آن خطرات و اتفاقاتی که درباره مبایعه‌نامه‌ها اتفاق افتاده و به مراجع قضایی رسیده اطلاع و آگاهی دارند؟ قطعاً نه. اگر همانطور که من گفتم تمام تیمی که در بحث املاک و ساختمان فعالیت دارند افراد مجاز باشند-  مجاز یعنی اینکه فرد آموزش لازم را دیده است و گواهینامه اینکار را دارد- فکر می‌کنید در میان مشاورین املاک چند درصد گواهینامه آن کار را داشته باشند؟ یعنی ما باید در هرکاری به جاي اينكه به اين به فکر باشيم که وقتي اتفاقی افتاد چطور آن را حل کنیم، باید بستری فراهم کنیم که آن ایراد و اشکال به وجود نیاید. اگر به این صورت عمل کنیم زیرساخت را درست بنا کردیم و درست بالا می‌رویم. درست مثل اینست که در ساختمانی پی ریزی را رعایت نکرده ایم و می‌خواهیم 5 طبقه هم به آن اضافه کنیم، خب ما می‌دانیم که قطعاً این ساختمان با مشکل مواجه می‌شود. حالا ما بیاییم آن را ثبت دفترخانه‌ای هم کنیم، دستی یا دفترخانه‌ای هیچ فرقی نمی‌کند و این ساختمان قطعاً با مشکل مواجه می‌شود و تنها آن کسی که در دفترخانه امضا داده است باید بیاید پاسخگو باشد، که این مانع ايجاد مشكل نمي‌شود فقط می‌تواند خسارت طرف را بپردازد.

    به نظر من سیاستگذاری‌ها باید به گونه ای باشد که مانع از بروز مشکلات شود، یعنی باید بیاییم روش های سنتی را دور بریزیم، با روش های نوین پیش برویم. در تمام آژانس‌هاي املاك فرض کنید مدیر يك آژانس از نظر دانش حقوقی یک فرد مجاز باشد، حداقل فوق لیسانس حقوق داشته باشد، تمام مشاورانی که زیردست او هستند تماماً آموزش های لازم را دیده باشند و در قبال این آموزش جوازي براي انجام این‌ کار اخذ کرده باشند، و نسبت به این جوازی که برایشان صادر شده از نظر قانون پاسخگو باشند. یعنی مشاوري كه طرف مشورت با شماست، اگر مبایعه‌نامه‌ای را برای شما تنظیم کرد و حقی از شما ضایع شد چون یک فرد مجاز است از نظر قانون باید پاسخگوی حقوق تضییع شده شما باشد. ولی آیا این اتفاق می‌افتد؟ نه. بیشتر مشاورینی که ما در بخش مسکن داریم افراد مجاز نیستند و متاسفأنه به عدم مسئوليت مشاورين هم در متن مبایعه‌نامه جنبه قانونی می‌دهند به اين صورت كه به محض اینکه مبایعه نامه مبادله شد، طرفین ملزم به پرداخت حق‌الزحمه آنان هستند. حالا بعداً چه بلایی سر مصرف کننده خواهد آمد، چه اتفاقاتی برای او خواهد افتاد، دیگر حتي آن مشاور را پیدا نمی‌کنند. حالا اگر قانون قانون مشاور را ملزم کند که اگراتفاقی افتاد پاسخگو باشد و آن شرايط آموزشي نيز رعايت شود، بسياري از مشكلات حل مي‌شود. مهم اینست که ما از بروز مشکل جلوگیری کنیم، نگذاریم این معامله، مبایعه‌نامه به مراجع قضایی کشیده شود.

    به نکته جالبی در صحبت هایتان اشاره کردید، پس شما اعتقاد دارید که مدیران اصلی آژانس‌های املاک افراد حقوقی باشند؟

    صد در صد. به عنوان کسی که یک سند خیلی مهمی را تنظیم می‌کند که تک تک کلماتی که در بطن آن سند/ مبایعه‌نامه آمده هرکدامشان تعاریف حقوقی و اثر حقوقي دارند، مگر می شود قانون براي اين كار تعریف نکند که این فرد باید یک فرد حقوقی باشد!؟ خب قطعاً با مشکل مواجه می‌شود، ولی اگر آن فرد تخصص کافی نسبت به مفاد آن مبایعه‌نامه داشته باشد هم حافظ منافع مصرف‌کننده یا خریدار است و هم فروشنده.

    در اينصورت فرآيند فعاليت بنگاه‌هاي املاك هم نياز به تغيير دارد؟

     بله همانطور كه گفتم نیاز است که این روش سنتی‌ای که ما برای معاملات مسکن داریم تبدیل به روش های نرم‌افزاری شود. به عنوان مثال شما می‌خواهید یک آپارتمان بخرید، برای خرید این آپارتمان ال‌ن توانایی ندارید که در حداقل زمان ممکن با توجه به بودجه‌ای که دارید، آپارتمان دلخواهتان را انتخاب کنید، زیرا مستلزم اینست که بروید تک تک آپارتمان ها را ببینید و این تنها یک بخش از کار است، زیرا با اين نحوه انتخاب فقط ظاهر را دیده‌اید، آن انتخاب شما انتخابی نیست از باطن هم آگاهی پیدا کنید، شما نمی‌دانید تأسیسات این ساختمان چیست؟ اسکلت این ساختمان چیست؟ مقاومت این ساختمان چیست؟ حالا با همین روش سنتی شما آمدید وقت زیادی صرف کردید، در یک ماه 200 آپارتمان دیدید، در این 200 آپارتمان یک ظاهری را دیده اید و گفتید این آپارتمان انشاءالله که خوب است. ولی اگر این روش نوین باشد، یعنی ما یک سایت سامانه املاک داشته باشیم که در آن همه کسانی که آپارتمانشان را به بازار عرضه کرده اند، اطلاعات آپارتمانشان، قیمت ها را در آن سامانه بگذارند، مشخصات فنی ملک تماماً با تأیید افراد مجاز در آن سامانه باشد. خب شما به راحتی از طریق اینترنت مراجعه می‌کنید و منطقه‌ای که انتخاب کرده‌اید را بررسی می‌کنید و تمام آپارتمان هایی که در حد بودجه شما و در محله مورد نظر شماست را به صورت عکس یا 3Dmax مشاهده می‌کنید، انگار شما دارید در آپارتمان قدم می‌زنید به جای اینکه در ترافیک وقت صرف کنید تا آن تعداد آپارتمانی را که به شما معرفی شده ببینید. و از طرفی هم تمام مشخصات فنی را که در آن سایت وجود دارد مشاهده می‌کنید. تأسیساتش چیست، اسکلتش چیست، تست هایی که روی آن انجام داده‌شده چیست. این روش نوینی است که به آن روش نرم‌افزاری می‌گوییم. و از طرفی کسی هم که قرار است مشاور شما شود آن فرد هم یک فرد مجاز است، آموزش های لازم را دیده  و در قبال خواسته هایی که شما دارید این مشاور پاسخگوی قانونی شما خواهد بود. خود این روند می‌شود یک عامل بازدارنده‌ای که خیلی از آن مشکلاتی که شما را تهدید می‌کند به وجود نیاید.

    به نظر شما این سامانه می‌تواند نظمی هم در بازار از نظر قیمت‌ها ایجاد کند؟ اصلاً ثبت دوگانه قیمت‌ها كه در حال حاضر صورت مي‌گيرد مشکلی در بازار املاک به وجود می‌آورد؟

    حتماً، شما چه‌طور می‌توانید از یک سری قیمت هایی که بدون حساب و کتاب است آگاهی نداشته باشید و حقتان در رابطه با قیمت ضایع نشود؟ فرض کنید در خیابان الف شما می‌خواهید ملک خریداری کنید و در این سامانه همه 20 مورد آپارتمانی که برای فروش است را مشاهده می‌کنید، و مطمئن هستید که 21 آپارتمان وجود ندارد، و می‌توانید همه این 20 مورد را از نظر قیمت و شرایط مقایسه ‌کنید. در این حالت قطعاً دیگر قیمت های دوگانه و چندگانه را در بازار نمی‌توانیم داشته باشیم، زیرا به همه شرایط آگاهی کامل دارید و بازار رقابتی است و شما با اطلاع کافی از همه مشخصات فنی و غیره امکان مقایسه دارید. زیرا فردی که اطلاعات را وارد می‌کند تخصص دارد و با دریافت همه اسناد و مشخصات این اطلاعات وارد می‌شوند. پس من فروشنده برای فروش مِلکم مجبور می‌شوم که قیمت را عادلانه کنم، خود این امر از ایجاد قیمت های چندگانه جلوگیری می‌کند.

    درباره ثبت دوگانه قیمت ها در اسناد رسمی چه نظری دارید؟ گفته می‌شود ثبت قيمت منطقه‌اي به جاي قيمت واقعي گاهاً مشکلاتی را ایجاد می‌کند، شما تا کنون با چنین مشکلاتی برخورد کرده‌اید؟ به نظر شما اين روند تأثيري بر نظم عمومي و افزايش دعاوي ملكي در دادگاه‌ها مي‌شود؟

    این مسئله قبلاً بود ولی الآن تا حدودی با وجود مبایعه‌نامه‌هایی که کدرهگیری دارند مشكل حل شده و دیگر قیمت واقعی وارد مبایعه‌نامه می‌شود. بنابراين بعید می دانم که امکان ثبت دوگانه قیمت وجود داشته باشد. قبلاً در دفترخانه ها و همین طور دارایی بر اساس یک سری قیمت‌های منطقه‌ای را که قیمت‌های کارشناسی شده و به صورت بلوک بندی شده بود قیمت را ثبت می‌کردند. ولی از زمانیکه کد رهگیری و مبایعه‌نامه‌های قانونی آمده است، تا جایی که من خبر دارم دیگر بعید است که ما قیمت دوگانه‌ای داشته باشیم. زیرا دفترخانه باید مبایعه‌نامه‌ای که کدرهگیری داشته باشد را درخواست کند. پس از روی این به راحتی می‌شود جلوی قیمت‌های دوگانه را گرفت.

    به نظر شما وضع مالیات بر افزایش ارزش بهای ملک می‌تواند ابزاری برای جلوگيري از رشد بی رویه قیمت ها در بازار ملک باشد؟ آثار مثبت و منفی آن را در نظام حقوقی و اقتصاد این بخش چگونه ارزیابی می‌کنید؟

     

    خب قطعاً تأثير آن بر دو بخش متفاوت است. یک مقدار روی تولید تأثیر می‌گذارد، فرض کنید سازنده ای که تا الان خواسته که در سطح وسیع سرمایه‌گذاری کند، ممکن است منجر به این شود که سازنده سرمایه‌اش را از بخش مسکن خارج کند و به یک صنف دیگر برود. و قطعاً در قیمت هم تأثیرگذار است، زیرا یک سرمایه گذار که کار ساختمانی انجام می‌دهد اگر بداند ارزش ملک الف ریال است، و از این الف مقدار باید بخشی را هم به مالیات بدهد، افزایش قیمت خواهد داد. زیرا بحث رقابت و سرمایه‌گذاری است. برای مصرف کننده چرا، برای مصرف کننده ممکن است تأثیرگذار باشد از این جهت که اگر فرد بداند که برای هر کدام از آپارتمان‌هایش، خصوصا برای آپارتمان های خالی باید مالیات پرداخت کند، دیگر چند آپارتمان نداشته باشد. از این جهت تا حدودی تأثیرگذار است. پس این به نظر من افزایش قیمت ها را حتماً در برخواهد داشت.

    پس اگر این مالیات طوری در قانون لحاظ شود که فقط به عهده مصرف کننده باشد و نه تولید کننده منجر به كاهش قيمت خواهد شد؟

    بله همین طور است.

     

     

    مصاحبه با مهندس شریفی نیا – 2 مهر 1391

    جناب مهندس شریفی نیا سوال اول من راجع به تخصص شماست «تولید ساختمان» . با توجه به اینکه تولید کنندگان ساختمان همچون تولید کنندگان هر محصول دیگری در برابر خریداران و مصرف کنندگان مسئولیت دارند، تضمین این مسئولیت و حقوق مصرف کننده در نظام حقوقی کشور ما چه وضعیتی دارد و چگونه صورت می گیرد؟

    خدمت شما عرض کنم که در رابطه با صنعت ساختمان ما متاسفانه همچنان از روش های سنتی که از ابتدا در تولید ساختمان وجود داشته استفاده می‌کنیم. تلاش هایی هم شده که این کار به سمت روش های نوین پیش برود، احتیاج به یک سازکارهایی هم دارد که در واقع از روش های نرم افزاری استفاده شود، تا اینکه ما همچنان بیاییم از روش های سنتی که 20-30 سال پیش بر صنعت ساختمان حاکم بوده است استفاده کنیم. روش های ما از آن ابتدا در مراحل ساخت و ساز روش های علمی که خیلی به سبک روز باشد نیست، در واقع شاید قوانین وجود داشته باشد که بگوییم خب یک ساختمانی قرار است ساخته بشود، ساخت این ساختمان باید این روند را داشته باشد. ولی در عمل متاسفانه به این قانون بها داده نمی‌شود و عملی نمی‌شود. اینهم در واقع مي‌تواند ضعف سیاستگذاری های کشور ما باشد. یعنی ما می ‌گوییم قانون وجود دارد، ولی اين قانون عملی نمی‌شود. خب اجرای قانون نیاز به سازکار هایی دارد که تا آن سازکارها وجود نداشته باشند آن مقررات فنی ساختمان هم اجرا نمی‌شود. و به همین خاطر تا جایی که من یادم هست و دنبال آن بوده ام مقررات فنی ای که درباره ساختمان وجود دارد و باید اجرا شود در عمل ناکارآمد می‌شود.

     

    به طور مشخص چه ضمانت هايي براي حمايت از حقوق مصرف كننده در قوانين ومقرراتي كه اشاره فرموديد وجود دارد؟ و چه نهادي مسئول نظارت بر اجراي اين ضوابط و مقررات است؟

    مقررات فنی ای که ما الآن درباره ساختمان داریم هیچ کم و کسری از قوانین روز دنیا از نظر فنی ندارند، به عنوان مثال آیین نامه ای که درباره مقاومت ساختمان در برابر زلزله داریم، یا مقررات دیگر ما هیچ کم و کسری از نظر قوانین فنی نداریم. ولی مهم اینست که این قوانین در مرحله عمل، اجرا شوند. خب سازکارهای اینها را باید به گونه ای تنظیم کنیم که از نظر عملی اجرا بشود.

     فرض کنید که شهرداری می‌خواهد برای صدور جواز مجری در آن تقاضانامه قید شده باشد، مهندس ناظر قید شود، از نظر مقاومت هایی که نیاز است رعايت شود باید در نقشه ها بیاید، ولی واقع چه کسی پی گیر این است؟ آیا واقعا کسی که مجری ساختمان است می‌آید به ساختمان سربزند؟ کسی که مهندس ناظر ساختمان است تمام آن وظایفی را که در قانون به عهده‌اش گذاشته شده‌است اجرا می‌کند؟ در عمل می‌بینیم که اصلا چنین چیزی وجود ندارد. بر اساس مقررات فنی، هر ساختمانی که ما می‌سازیم باید مقاومت پیش‌بینی شده‌اي را داشته باشد. بتن مورد نظر برای آن ساختمان باید آن مقاومت را داشته باشد. حالا چه کسی ميزان اين مقاومت و كيفيت را چک می‌کند؟ آیا آن بتن مقاومت دارد؟ آیا یک مبنا وجود دارد که روزی که می‌خواهیم ساختمان را بفروشیم کسی آن را از ما طلب کند؟ نه اصلا چنین چیزی نیست. بنابراين برای حفظ حقوق مصرف کننده، اول مصرف کننده باید به حقوق خودش آگاه باشد، از طرفی دولت هم که مسئولیت سیاستگذاری دارد اینها را به گونه‌ای تدوین کند که اگر یک ملک، یک آپارتمان قرار است خرید و فروش بشود بدون این مدارک و مشخصات اصلاً این انتقال انجام نشود. به عنوان مثال الآن سالیان سال است که درباره «دفترچه مشخصات فنی» بین سازمان نظام مهندسی و شهرداری اختلاف نظر است و هنوز اجرايي نشده‌است. ولی ما خودمان به عنوان یک سازنده، یک تولیدکننده ساختمان حتی مازاد بر مقررات فنی و نسبت به آن مشخصاتی که از نظر فنی در نقشه هایمان قید شده است بیشتر کار می‌کنیم، در واقع مستندات کار ما این امر را نشان می‌دهد که حتی با وجود مشخصات مصالحی که تنوع آن ها در بازار زیاد است ما اکتفا به تولید کارخانه هم نمی‌کنیم، به عنوان مثال میل گردی که تولید شده است و در بازار وجود دارد و ما آن را در ساختمانمان به کار می‌بریم، این را آزمایش می‌کنیم که ببینیم آیا واقعا این میل گرد همان مشخصاتی را که در نقشه ها و طراحی سازه ساختمان لحاظ شده داراست؟ بتنی را که در ساختمان کار می‌کنیم در هر مرحله آزمایش می‌کنیم، یعنی امکان ندارد که یک مرحله بتن ریزی در ساختمان ها داشته باشیم و در این مرحله مورد تست و آزمایش قرار نگیرد. امکان ندارد بتن به کار رفته زیر مقاومت پیش بینی شده باشد، حتی معمولا بالاتر هم هست.

    شما با توجه به تجربیات خودتان این روند را پیش گرفتید یا مقرراتی هم وجود دارد که این روش را پایه ریزی کرده باشد؟

    براساس وجدان کاری خودمان، براي اينکه نمی‌خواهیم درآمدی که کسب می‌کنیم جنبه کم فروشی داشته باشد و هم اعتبار خودمان در صنف و در بازار حذف كنيم. به این صورت که ما غیر از مستنداتی که داریم حاضر به تست هرقسمت از ساختمان که تقاضای تست کنند هستیم. و این را به جرأت عرض می‌کنم که شاید 2 درصد از سازندگان این کار را انجام می‌دهند. عرض من این است که آیا شهرداری این سخت گیری ها را در مورد کار ما، درباره تولید ساختمان دارد؟ قطعا ندارد. اگر ما برای مصرف کننده این مسئله را توضیح ندهیم آیا مصرف کننده از ما این مشخصات و مستندات را می‌خواهد؟ آیا هنگام نوشتن مبایعه‌نامه یا انتقال سند کسی اسناد مقاومت ساختمان را از ما می خواهد؟ نه . یعنی اگر ما این کارها و تست ها را هم انجام ندهیم خیلی راحت به کارمان ادامه می‌دهیم. ولی تجربه ما گفته است که مردم تفاوت این مسائل را می‌فهمند اگر پشت این موضوع قوانین و مقررات جدی وجود داشته باشد، مردم هم متوجه این مسئله می‌شوند. بحث ديگر هم اینست که فرض کنید ما یک ماشین از کارخانه خریده‌ایم، ارزش این ماشین شاید یک درصد ارزش آپارتمانی که ما داریم تولید می‌کنیم نباشد، ولی این خودرو دارای دفترچه مشخصات و دستورالعمل است، یعنی نحوه استفاده از این ماشین کاملاً درج شده است. ولی چرا ما برای یک آپارتمان که بالای ده برابر قیمت یک خودرو قیمت دارد یک دفترچه فنی مشخصات تهیه نمی‌کنیم و مصرف کننده ما هم دنبال این نیست؟ خب این احتمالاً ناشي از ضعف قوانین است. این امر حق قانونی مصرف کننده است. یعنی اگر ما بدنبال تأمین حقوق مصرف کننده‌ایم، مصرف کننده باید بداند که این را از ما طلب کند.

    به نظر شما به عنوان یک متخصص اجرایی این ضمانت باید چه شرایطی داشته باشد؟ راه حل حمایت از حقوق مصرف کننده با توجه به تجربیات کشورهای دیگر چیست؟ چه راه حلی می توان یافت که خریداران از آرامش کافی نسبت به برخورداری از  ضمانت رفع نقص احتمالی ساختمان خود برخوردار باشند؟

    همانطور که گفتم مدتهاست که بین سازمان نظام مهندسی و شهرداری اختلاف است که دارا بودن دفترچه مشخصات فنی اجباری بشود. در حالیکه در کشورهای دیگر از همان ابتدای ساخت ساختمان، شرکت های بیمه آن را زیر نظر دارند و حتی آن را تضمین می‌کنند. چراکه از ابتدا روی مراحل ساخت نظارت داشته اند و در پایان ساختمان را گارانتی می‌کنند. براي اينكه اگر فردا زلزله ای به وقوع پیوست و ساختمان آسیب دید، شرکت بیمه ای که بر مراحل ساخت ساختمان نظارت داشته است باید پاسخگو باشد، و به تبع آن اگر سازنده و مجری ساختمان که دارد مراحل ساخت را اجرا می‌کند غیر از مشخصات فنی‌ای که در دفترچه مشخصات فنی ساختمان قید شده‌است و مغایر با آن اجرا کند، دیگر شرکت بیمه نمی‌تواند آن ساختمان را گارانتی کند. و از جنبه عمومی نيز مصرف کننده بدون وجود آن «دفترچه مشخصات فني» ملک را خریداری نمی‌کند و سازنده متضرر می‌شود و ساختمان او به فروش نمي‌رسد. ولی متاسفانه در کشور ما این مسئله هنوز هیچ جایگاهی ندارد.

    با توجه به اينكه همه سازندگان بدون الزام و اجبار ممكن است مقررات فني ولی اگر یک مصرف کننده در یک ساختمان با یک خسارت احتمالی یا نقص احتمالی روبرو شود، یا اتفاقي که ما بسیار شاهد بودیم هنگام گود برداري ساختمان دچار حادثه شود و ساختمان فرو بریزد، اگر چنین حوادثی اتفاق بیفتد مطابق قوانین و مقررات موجود چه کسی مسئولیت دارد؟

    براساس قانون مهندس ناظر مسئول است و باید پاسخگو باشد. ولی همانطور كه گفتم بیشتر اتفاقاتی که می‌افتد ناشی از عدم نظارت اصولی و به موقع است. خیلی از مواردی که ما شاهد بوده‌ایم كه در مرحله گود‌برداری ها حادثه رخ می‌دهد، خب یکی بحث نظارتی است که به موقع انجام نمی‌شود، اگر به موقع آن مهندس ناظری که وظیفه قانونی دارد بیاید وظایفش را انجام دهد و تمهیدات لازم درنظر گرفته شود قطعاً مشکل بوجود نمی‌آید. تا جایی که من اطلاع دارم معمولا نظارت مهندسین ناظر شهرداری کامل و آنچنان که باید براساس وظایفی که قانون برعهده مهندس ناظر گذاشته است نیست. همین روندی که در عملیات مختلف مثل خاک برداری و گودبرداری هست در سایر مراحل مثل بتن ریزی، اسکلت ساختمان هم نظارت بر مبنای وظایف قانونی باید باشد. به عنوان مثال در مرحله بتن ریزی ما 51 مورد هست که نیاز است در چک لیست ما تکمیل و کنترل شود تا ما از درستی کار اطمینان پیدا کنیم. آیا مابقی سازنده ها هم چنین چک لیستی دارند؟ درصورتی که واقعا وظایف شهرداری یا دولت باید این سیاست‌گذاری‌ها باشد، که این موارد را اجباری كنند. درحاليکه متأسفانه کسی از ما این کارها و كنترل‌ها را نخواسته است، اگر هم ما داریم انجام می‌دهیم خودمان انجام می‌دهیم.

     

    با توجه به اينكه پيش‌فروش ساختمان يكي از متداول‌ترين راه‌ها براي جلب سرمايه است. اما متأسفانه در سال‌هاي اخير اتفاقات بسياري افتاده است و پروند‌ه‌هاي قضايي بسياري تشكيل شده كه منجر به اقدام قانونگذار جهت تصويب قانون پيش‌فروش ساختمان در سال 1389شده است. به نظر شما آيا اين قانون توانسته تا كنون حقوق خريداران را تأمين كند و خلاء‌هاي گذشته را پوشش دهد؟ از طرفي هر خريداري براي حصول اطمينان از شرايط ملكي كه قرار است ساخته شود،‌ نياز به اطلاع از يك‌سري اطلاعات موثق درباره آن ملك دارد تا بتواند نسبت به انعقاد قرارداد پيش‌خريد اقدام كند. آيا فردي كه هنوز مبايعه‌نامه يا قرارداد ديگري ندارد و هنوز در مرحله تصميم‌گيري است، مي‌تواند اين اطلاعات را با مراجعه به شهرداري يا اداره ثبت يا هر نهاد ديگري مطالبه كند؟

     

    در مورد پیش فروش ما باید بحث را جدا کنیم، یکی بحث فنی است یکی بحث حقوقی. از نظر حقوقی خوشبختانه با راه اندازی سیستم کدرهگیری که تقریبا از یک سال- یک سال و نیم گذشته صورت گرفته و مکانیزه کردن مبایعه نامه‌ها‌ اتفاق افتاده است، یک آرامشی به بازار و خریداران داده است. زیرا بعد از فروش یک ملک - آپارتمان با این روش و از طریق سامانه املاک وقتی که دارای کدرهگیری می‌شود، دیگر امکان ندارد که فروشنده بخواهد و بتواند آن را به شخص دومی بفروشد؛ ولی قبل از این اتفاق خب همه ما شاهد بوديم که معاملات معارض مکرراً اتفاق می‌افتاد.

    ولی از لحاظ فنی نه، هنوز جای آن خالی است، یعنی حقوق مصرف کننده در اين قانون دیده نشده است و رعایت نمی‌شود. البته بخشی از این موضوع مربوط به عدم اگاهی مصرف کننده نسبت به حقوق خودش است که این آپارتمانی را که دارد پیش‌خرید می‌کند، مشخصات فنی آن، مصالحی که می‌خواهد در آن ساختمان به کار رود تا روزی که می‌خواهد آن را تحویل بگیرد به صورت مدون ضمیمه مبایعه نامه باشد. یعنی همان بحث دفترچه مشخصات فنی که جایش اینجا هم خالی است. اگر داشتن آن دفترچه مشخصات فنی اجباری و به طور کامل اجرایی شود، خريدار هنگام پیش خرید ساختمان احساس می‌کند که این ساختمان کاملاً ساخته شده است، زیرا این مشخصات به طور دقيق آماده شده و ضمیمه مبایعه نامه شده است. و بعد از آن کنترل های لازم هم صورت می‌گیرد و اگر قرار باشد که این مشخصات اجرا نشود، فروشنده، سازنده نمی‌تواند مجوزهای لازم را از مراجع ذیصلاح بگیرد و این ملک را آماده انتقال کند. در حال حاضر جای این مسئله خالی است.

    و اما از نظر ثبتی باز مطابق مقررات روزی که قرار باشد در دفتر اسناد رسمی انتقال انجام شود، استعلام ثبتی گرفته می‌شود. از نظر قانون وظیفه دفترخانه است که با استعلام ثبتی آن نگرانی هایی را که ممکن است خريدار داشته باشد از جمله اینکه بعداً چه اتفاقی قرار است روی این ملک بیفتد را برطرف کند و بدون استعلام ثبتی انتقال را انجام ندهد. ولی متأسفانه ممکن است آن روزی که معامله صورت می‌گیرد به علت عدم آشنایی خریدار به حقوق خودش این معامله روي يك ملك مشکل‌دار صورت بگيرد. خیلی‌ها هستند که ملکی را خریداری می‌کنند درحاليکه نمی‌دانند این ملک اوقافی است یا مصادره ایست یا یک اتفاق دیگری روی ملک افتاده است. ولی اگر کسی تجربه کافی را در این کار داشته باشد و بخواهد با استفاده از مشاورین حقوقی میتواند از تمام این اطلاعات اطلاع پیدا کند. یعنی اینجا جاییست که اگر فرد به حقوق خودش آشنا باشد باید یک وکیل کنارش باشد، وکیلی که آشنایی کامل با این موضوع و تجربه کافی در معاملات ملکی داشته باشد. اگر با استفاده از یک وکیل بخواهد این معامله را انجام دهد قطعاً مشکلی برایش پیش نمی‌آید. همانطور که خدمتتان عرض کردم ضعف عمده اینست که مصرف کننده آشنایی کامل با حقوق خودش ندارد و از آن طرف هم دولت که وظیفه سیاستگذاری را دارد این ضوابط را اجباری نمی‌کند، مثلاً فرض کنید اجباری شود که هیچ مبایعه نامه ای بدون حضور وکیل منعقد نشود، در اين صورت جلوي بسياري از اين اتفاقات گرفته مي‌شود.

    پس شما موافق هستید که نقش بنگاه ها به وکلا و مشاوران حقوقی واگذار شود؟

    درکنار هم. فرض کنید مثل پزشک خانواده که هر خانواده ای یک پزشک خانواده باید داشته باشد، واقعاً باید هر خانواده ای یک وکیل هم داشته باشد. شما درنظر بگیرید اگر این اتفاق بیفتد چقدر از پرونده های محاکم قضایی ما کاهش پیدا می‌کند.

    یعنی اینکار مثل ساخت ساختمان که من عرض کردم باید جنبه تخصصی داشته باشد، از بعد حقوقی جنبه تخصصی پیدا می‌کند. این یک کار کاملاً تخصصی است که هم به نفع مصرف کننده است و هم به یک نوعی حافظ منافع سازنده است. در نظر بگیرید که چه انرژی هایی بعداً از سازنده گرفته می‌شود، اعتبار او خدشه دار می‌شود و دعواهای حقوقی‌ای که ممکن است پیش آید. در واقع این ضعف تخصصي عمل نكردن را ما در تمام بخش‌ها داریم، یعنی در صنعت ساخت و ساز در همه کشورهای پیشرفته تمام دست اندرکاران ساختمان باید مجوزهای لازم را از هر صنف داشته باشند. ولی این امر در کشور ما هیچ جایگاهی ندارد. یعنی اگر ما بخواهیم فردا یک نجار بیاید و کار ما را انجام دهد، الزامی ندارد که کسی بیاید که گواهینامه این کار را داشته باشد. یعنی فعال شدن بخش فنی‌وحرفه‌ای در کشور ما هیچ جایگاهی ندارد. بهترين روش اينست كه دولت این سیاست گذاری را انجام دهد، که خیلی هم کار سخت و زمانبری نیست. تمام این آموزش ها برای هرکدام از این صنف ها فکر نمی‌کنم بیش از یک سال زمان ببرد، اجباری کردن آنهم خیلی کار سختی نیست، ولی جای این هم در صنعت ساخت‌و‌ساز ما خالیست، زیرا روش هایی که ما الان با آن ها کار را انجام می‌دهیم روش های سنتی است. و در واقع اگر ما این روش علمي و تخصصي را نهادینه کنیم و در مراحل ساخت ساختمان‌هایمان به كار گيريم کمک بزرگي به جلوگیری از هدررفتن سرمایه ملی کرده ایم. زیرا صنعت ساختمان در تمام کشورها به عنوان یک سرمایه ملی محسوب می‌شود. و ما با اين كار هم اجرای اصولی داریم، و هم از نظر حفظ سرمایه‌های ملی موفق بوده ایم، زیرا با این‌کار 20-30 % میشود هزینه ساخت را پایین آورد.

     

    برمی‌گردم به سؤالم درباره حق دسترسی به اطلاعات املاک، همانطور که شما گفتید هنگام عقد قرارداد سردفتر اسناد رسمی باید استعلام ثبتی داشته باشد، ولی حالا من به عنوان یک شهروند که هیچ مبایعه‌نامه‌ای هم ندارم می‌خواهم اقدام به خرید ملکی کنم و پیش از آن تحقیق کنم و از وضعیت کنونی و آینده این ملک به لحاظ ثبتی یا طرح های شهرداری مطلع شوم، آیا می‌توانم به شهرداری مراجعه کنم و این اطلاعات را بدست بیاورم؟

    اصلاً امکان ندارد چنين اطلاعاتي به شما بدهند، به صورت قانونی اصلاً شهرداری وظیفه ندارد به شما اطلاعات را بدهد، زیرا ممکن است از نظر قانونی مشکلات دیگری به وجود بیاید.

    چه مشکلاتی؟

    فرض کنید اگر من به اطلاعات شخصی یک نفر که شاید راضی به این نیست که دیگران از اطلاعات شخصی او آگاه شوند، دسترسی پیدا کنم، ممکن است مشکلاتی برای آن فرد به وجود بیاید. به همین علت شهرداری این اطلاعات را به شما نمی‌دهد، و تنها اطلاعات را در اختیار مالک یا وکیل قانونی او قرار می‌دهند. اگر شما به عنوان وکیل قانونی مالک مراجعه کنید، شهرداری می تواند تمام اطلاعاتی که در رابطه با آن ملک در سیستم شهرداری هست را در اختیارتان بگذارد، وگرنه مردم عادی بدون اطلاع مالک نمی‌توانند این اطلاعات را بدست بیاورند.

    حتی اگر من به عنوان خريدار آن ملك كه مبايعه‌نامه دارم مراجعه کنم؟

    به عنوان خریدار در صورتی که وکالت قانونی داشته باشید.

    یعنی مبایعه‌نامه من باعث نمی شود به من پاسخگو باشند. خب چرا شما با این امر مخالف هستید؟ به نظر شما چرا این اطلاعات وارد حریم شخصی افراد می‌شود؟ داشتن اطلاعات درباره یک ملک چه ضرری به شما به عنوان یک مالک می‌زند؟ نظر شما را به عنوان فردی که در این زمینه فعال هستید میپرسم؟ زیرا در کشورهایی مثل کانادا و انگلیس افراد به راحتی می‌توانند با داشتن پلاک پستی و نه حتی پلاک ثبتی به سامانه ای رجوع کنند و اطلاعات را بدست بیاورند. البته باید ثبت نام کامل مشخصاتشان انجام شود تا بعدا قابل پیگیری باشد و مبنای سو‌ء‌استفاده قرار نگیرد.

    جدای از بحث حقوقی آن که من در آن تخصصی ندارم، شما فرض کنید اگر قرار باشد یک نفر در یک مجتمع 20 واحدی که مبایعه‌نامه یکی از آن واحدها را دارد بخواهد با آن مبایعه نامه به اطلاعات کل آن ساختمان دسترسی پیدا کند، ممکن است همان بحث ورود به حریم شخصی بقیه مالکان باشد. به نظر من باید باز یک هماهنگی‌ای با شهرداری انجام شود که وقتی یک نفر با مبایعه‌نامه مراجعه می‌کند، يك سري اطلاعات به او داده شود؛ اطلاعاتی كه برای خریدار نیاز است که به او آرامش دهد تا معامله را انجام دهد. زیرا وقتی بحث مشاعات در ساختمان است، اطلاعات و قسمت های مشترکی هم هست، به نظر من باید این در قانون پیش‌بینی شود که اطلاعات آن قسمت های اختصاصی که در مشاعات هست و مربوط به آپارتمان آن فرد هم هست در اختیارش قرار داده شود. و این مسئله هم فکر نمی‌کنم به لحاظ قانونی هنوز تعریف شده باشد.

    آقای مهندس در این شرایط که این اطلاعات را در اختیار کسی قرار نمی‌دهند، ممکن است پرونده های دعاوی معاملات ملکی افزایش پیدا کند. زیرا از طرفی به علت مشکلاتی که وجود دارد معمولا افراد به مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها منعقد می‌شود بسنده می‌کنند و کمتر به دفتر اسنادرسمی رجوع می‌کنند تا استعلام ثبتی در آنجا صورت گیرد؛ و از طرفی فرض کنید من ِمالک می‌دانم که زمینم مشکل دارد مثلا معارض دارد، اصلا در طرح شهرداری است، ولی چون می‌خواهم زمینم را بفروشم این اطلاعات را به خریدار نمی دهم. اگر کسی معامله ای کرد که این اطلاعات از او دریغ شده و بعد از 3-4 سال باخبر شد که این زمین جزو پروژه های شهرداری بوده است، اینجا برای پيش‌گيري از ضایع شدن حق خریدار باز هم به نظر شما خریدار حق ندارد که از اطلاعات مربوط به ملک آگاهی پیدا کند؟

    این موضوع باز هم بر می‌گردد به همان بحثی که عرض کردم یعنی آشنایی مصرف کننده با حقوق خودش، یعنی اگر یک مصرف کننده، یک خریدار از مسائلی که ممکن است برای او ایجاد خطر کند آگاهی پیدا کند و یک وکیل هنگام عقد قرارداد کنار او باشد، بدست آوردن تمام این اطلاعات قبل از نوشتن مبایعه‌نامه هیچ منعی ندارد. هرچند این موارد در متن مبایعه‌نامه‌ها دیده شده‌است ولی این پیش‌بینی برای زمانی است که کار به محاکم قضایی می‌رسد. ولی برای جلوگیری از اینکه اتفاقی برای ما بیفتد، می تواند جزو شروط ما باشد که یا طرفمان باید وکالت قانونی برای این کار به ما بدهد، یا باتفاق به شهرداري مراجعه كرده و نماینده ما از شهرداری این اطلاعات بدست آید، زیرا منِ خريدار سؤالاتی دارم و تا جواب سؤالاتم را نگیرم نمی‌توانم معامله را انجام دهم. در آنصورت هیچ حقی از شما ضایع نمی شود. ولی زمانی شما می توانید این خطرات احتمالی آینده را از خودتان دور کنید که از وجود این خطرات آگاه باشید و یک فرد كه متخصص به این امور است کنار شما باشد که همانطور که گفتم اینجا به نظر من یک وکیل آشنا به امور ملکی می‌تواند باشد.

    به نظر شما الزام بر تنظیم مبایعه‌نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی می‌تواند در نظم دادن به فرآیند معاملات املاک نقشی داشته باشد؟ آیا می‌تواند تأثیری در کاهش دعواها داشته باشد؟

    قطعاً، زيرا زمانی که دفترخانه اقدام به ثبت سند مي‌‌کند در واقع آن آیتم هایی را که ما احساس می‌کنیم ممکن است موجب اختلاف شود، همان بحث ها و خطراتی که مصرف‌کننده را تهدید می‌کنند بررسی و ضمیمه مبایعه‌نامه مي‌کند، پس از آن دفترخانه مبايعه‌نامه را ثبت ‌خواهد كرد. وگرنه اگر مبايعه‌نامه را جايي ديگر تنظيم كنيم و بعد براي ثبت آن به دفترخانه مراجعه كنيم، تنها یک ثبت رسمی است و مثل همین روند عادی ما در حال حاضر می‌شود که فقط مشکلات حقوقی بعدی را در زمینه رسمیت داشتن سند حل می‌کند وگرنه مانع از بروز اختلاف های حقوقی و دعوا نمی‌شود، و تنها جهت ارائه سند رسمي به قاضی مزیت دارد. مهم اینست که اول تمام آن خطراتی که ما را تهدید می‌کند بشناسيم و براي جلوگيري از متضرر شدن از اين خطرات و بررسي آن موارد مبایعه نامه ها را در دفترخانه ها ثبت کنیم. در غير اينصورت جلوگیری از جرم نمی‌شود.

    در این صورت به نظر شما نقش بنگاه های املاک کمرنگ نمی‌شود؟

    درباره مشاورین املاک همانطور که عرض کردم مشکل ما اينست كه روش هایمان سنتی است. در این زمینه ما هنوز خیلی کار داریم تا بتوانیم خودمان را به حد کشورهای پیشرفته برسانیم. آیا همه مشاورین املاکی که ما داریم آموزش های لازم را دیده اند؟ آیا همه اینها از تمام آن خطرات و اتفاقاتی که درباره مبایعه‌نامه‌ها اتفاق افتاده و به مراجع قضایی رسیده اطلاع و آگاهی دارند؟ قطعاً نه. اگر همانطور که من گفتم تمام تیمی که در بحث املاک و ساختمان فعالیت دارند افراد مجاز باشند-  مجاز یعنی اینکه فرد آموزش لازم را دیده است و گواهینامه اینکار را دارد- فکر می‌کنید در میان مشاورین املاک چند درصد گواهینامه آن کار را داشته باشند؟ یعنی ما باید در هرکاری به جاي اينكه به اين به فکر باشيم که وقتي اتفاقی افتاد چطور آن را حل کنیم، باید بستری فراهم کنیم که آن ایراد و اشکال به وجود نیاید. اگر به این صورت عمل کنیم زیرساخت را درست بنا کردیم و درست بالا می‌رویم. درست مثل اینست که در ساختمانی پی ریزی را رعایت نکرده ایم و می‌خواهیم 5 طبقه هم به آن اضافه کنیم، خب ما می‌دانیم که قطعاً این ساختمان با مشکل مواجه می‌شود. حالا ما بیاییم آن را ثبت دفترخانه‌ای هم کنیم، دستی یا دفترخانه‌ای هیچ فرقی نمی‌کند و این ساختمان قطعاً با مشکل مواجه می‌شود و تنها آن کسی که در دفترخانه امضا داده است باید بیاید پاسخگو باشد، که این مانع ايجاد مشكل نمي‌شود فقط می‌تواند خسارت طرف را بپردازد.

    به نظر من سیاستگذاری‌ها باید به گونه ای باشد که مانع از بروز مشکلات شود، یعنی باید بیاییم روش های سنتی را دور بریزیم، با روش های نوین پیش برویم. در تمام آژانس‌هاي املاك فرض کنید مدیر يك آژانس از نظر دانش حقوقی یک فرد مجاز باشد، حداقل فوق لیسانس حقوق داشته باشد، تمام مشاورانی که زیردست او هستند تماماً آموزش های لازم را دیده باشند و در قبال این آموزش جوازي براي انجام این‌ کار اخذ کرده باشند، و نسبت به این جوازی که برایشان صادر شده از نظر قانون پاسخگو باشند. یعنی مشاوري كه طرف مشورت با شماست، اگر مبایعه‌نامه‌ای را برای شما تنظیم کرد و حقی از شما ضایع شد چون یک فرد مجاز است از نظر قانون باید پاسخگوی حقوق تضییع شده شما باشد. ولی آیا این اتفاق می‌افتد؟ نه. بیشتر مشاورینی که ما در بخش مسکن داریم افراد مجاز نیستند و متاسفأنه به عدم مسئوليت مشاورين هم در متن مبایعه‌نامه جنبه قانونی می‌دهند به اين صورت كه به محض اینکه مبایعه نامه مبادله شد، طرفین ملزم به پرداخت حق‌الزحمه آنان هستند. حالا بعداً چه بلایی سر مصرف کننده خواهد آمد، چه اتفاقاتی برای او خواهد افتاد، دیگر حتي آن مشاور را پیدا نمی‌کنند. حالا اگر قانون قانون مشاور را ملزم کند که اگراتفاقی افتاد پاسخگو باشد و آن شرايط آموزشي نيز رعايت شود، بسياري از مشكلات حل مي‌شود. مهم اینست که ما از بروز مشکل جلوگیری کنیم، نگذاریم این معامله، مبایعه‌نامه به مراجع قضایی کشیده شود.

    به نکته جالبی در صحبت هایتان اشاره کردید، پس شما اعتقاد دارید که مدیران اصلی آژانس‌های املاک افراد حقوقی باشند؟

    صد در صد. به عنوان کسی که یک سند خیلی مهمی را تنظیم می‌کند که تک تک کلماتی که در بطن آن سند/ مبایعه‌نامه آمده هرکدامشان تعاریف حقوقی و اثر حقوقي دارند، مگر می شود قانون براي اين كار تعریف نکند که این فرد باید یک فرد حقوقی باشد!؟ خب قطعاً با مشکل مواجه می‌شود، ولی اگر آن فرد تخصص کافی نسبت به مفاد آن مبایعه‌نامه داشته باشد هم حافظ منافع مصرف‌کننده یا خریدار است و هم فروشنده.

    در اينصورت فرآيند فعاليت بنگاه‌هاي املاك هم نياز به تغيير دارد؟

     بله همانطور كه گفتم نیاز است که این روش سنتی‌ای که ما برای معاملات مسکن داریم تبدیل به روش های نرم‌افزاری شود. به عنوان مثال شما می‌خواهید یک آپارتمان بخرید، برای خرید این آپارتمان ال‌ن توانایی ندارید که در حداقل زمان ممکن با توجه به بودجه‌ای که دارید، آپارتمان دلخواهتان را انتخاب کنید، زیرا مستلزم اینست که بروید تک تک آپارتمان ها را ببینید و این تنها یک بخش از کار است، زیرا با اين نحوه انتخاب فقط ظاهر را دیده‌اید، آن انتخاب شما انتخابی نیست از باطن هم آگاهی پیدا کنید، شما نمی‌دانید تأسیسات این ساختمان چیست؟ اسکلت این ساختمان چیست؟ مقاومت این ساختمان چیست؟ حالا با همین روش سنتی شما آمدید وقت زیادی صرف کردید، در یک ماه 200 آپارتمان دیدید، در این 200 آپارتمان یک ظاهری را دیده اید و گفتید این آپارتمان انشاءالله که خوب است. ولی اگر این روش نوین باشد، یعنی ما یک سایت سامانه املاک داشته باشیم که در آن همه کسانی که آپارتمانشان را به بازار عرضه کرده اند، اطلاعات آپارتمانشان، قیمت ها را در آن سامانه بگذارند، مشخصات فنی ملک تماماً با تأیید افراد مجاز در آن سامانه باشد. خب شما به راحتی از طریق اینترنت مراجعه می‌کنید و منطقه‌ای که انتخاب کرده‌اید را بررسی می‌کنید و تمام آپارتمان هایی که در حد بودجه شما و در محله مورد نظر شماست را به صورت عکس یا 3Dmax مشاهده می‌کنید، انگار شما دارید در آپارتمان قدم می‌زنید به جای اینکه در ترافیک وقت صرف کنید تا آن تعداد آپارتمانی را که به شما معرفی شده ببینید. و از طرفی هم تمام مشخصات فنی را که در آن سایت وجود دارد مشاهده می‌کنید. تأسیساتش چیست، اسکلتش چیست، تست هایی که روی آن انجام داده‌شده چیست. این روش نوینی است که به آن روش نرم‌افزاری می‌گوییم. و از طرفی کسی هم که قرار است مشاور شما شود آن فرد هم یک فرد مجاز است، آموزش های لازم را دیده  و در قبال خواسته هایی که شما دارید این مشاور پاسخگوی قانونی شما خواهد بود. خود این روند می‌شود یک عامل بازدارنده‌ای که خیلی از آن مشکلاتی که شما را تهدید می‌کند به وجود نیاید.

    به نظر شما این سامانه می‌تواند نظمی هم در بازار از نظر قیمت‌ها ایجاد کند؟ اصلاً ثبت دوگانه قیمت‌ها كه در حال حاضر صورت مي‌گيرد مشکلی در بازار املاک به وجود می‌آورد؟

    حتماً، شما چه‌طور می‌توانید از یک سری قیمت هایی که بدون حساب و کتاب است آگاهی نداشته باشید و حقتان در رابطه با قیمت ضایع نشود؟ فرض کنید در خیابان الف شما می‌خواهید ملک خریداری کنید و در این سامانه همه 20 مورد آپارتمانی که برای فروش است را مشاهده می‌کنید، و مطمئن هستید که 21 آپارتمان وجود ندارد، و می‌توانید همه این 20 مورد را از نظر قیمت و شرایط مقایسه ‌کنید. در این حالت قطعاً دیگر قیمت های دوگانه و چندگانه را در بازار نمی‌توانیم داشته باشیم، زیرا به همه شرایط آگاهی کامل دارید و بازار رقابتی است و شما با اطلاع کافی از همه مشخصات فنی و غیره امکان مقایسه دارید. زیرا فردی که اطلاعات را وارد می‌کند تخصص دارد و با دریافت همه اسناد و مشخصات این اطلاعات وارد می‌شوند. پس من فروشنده برای فروش مِلکم مجبور می‌شوم که قیمت را عادلانه کنم، خود این امر از ایجاد قیمت های چندگانه جلوگیری می‌کند.

    درباره ثبت دوگانه قیمت ها در اسناد رسمی چه نظری دارید؟ گفته می‌شود ثبت قيمت منطقه‌اي به جاي قيمت واقعي گاهاً مشکلاتی را ایجاد می‌کند، شما تا کنون با چنین مشکلاتی برخورد کرده‌اید؟ به نظر شما اين روند تأثيري بر نظم عمومي و افزايش دعاوي ملكي در دادگاه‌ها مي‌شود؟

    این مسئله قبلاً بود ولی الآن تا حدودی با وجود مبایعه‌نامه‌هایی که کدرهگیری دارند مشكل حل شده و دیگر قیمت واقعی وارد مبایعه‌نامه می‌شود. بنابراين بعید می دانم که امکان ثبت دوگانه قیمت وجود داشته باشد. قبلاً در دفترخانه ها و همین طور دارایی بر اساس یک سری قیمت‌های منطقه‌ای را که قیمت‌های کارشناسی شده و به صورت بلوک بندی شده بود قیمت را ثبت می‌کردند. ولی از زمانیکه کد رهگیری و مبایعه‌نامه‌های قانونی آمده است، تا جایی که من خبر دارم دیگر بعید است که ما قیمت دوگانه‌ای داشته باشیم. زیرا دفترخانه باید مبایعه‌نامه‌ای که کدرهگیری داشته باشد را درخواست کند. پس از روی این به راحتی می‌شود جلوی قیمت‌های دوگانه را گرفت.

    به نظر شما وضع مالیات بر افزایش ارزش بهای ملک می‌تواند ابزاری برای جلوگيري از رشد بی رویه قیمت ها در بازار ملک باشد؟ آثار مثبت و منفی آن را در نظام حقوقی و اقتصاد این بخش چگونه ارزیابی می‌کنید؟

     

    خب قطعاً تأثير آن بر دو بخش متفاوت است. یک مقدار روی تولید تأثیر می‌گذارد، فرض کنید سازنده ای که تا الان خواسته که در سطح وسیع سرمایه‌گذاری کند، ممکن است منجر به این شود که سازنده سرمایه‌اش را از بخش مسکن خارج کند و به یک صنف دیگر برود. و قطعاً در قیمت هم تأثیرگذار است، زیرا یک سرمایه گذار که کار ساختمانی انجام می‌دهد اگر بداند ارزش ملک الف ریال است، و از این الف مقدار باید بخشی را هم به مالیات بدهد، افزایش قیمت خواهد داد. زیرا بحث رقابت و سرمایه‌گذاری است. برای مصرف کننده چرا، برای مصرف کننده ممکن است تأثیرگذار باشد از این جهت که اگر فرد بداند که برای هر کدام از آپارتمان‌هایش، خصوصا برای آپارتمان های خالی باید مالیات پرداخت کند، دیگر چند آپارتمان نداشته باشد. از این جهت تا حدودی تأثیرگذار است. پس این به نظر من افزایش قیمت ها را حتماً در برخواهد داشت.

    پس اگر این مالیات طوری در قانون لحاظ شود که فقط به عهده مصرف کننده باشد و نه تولید کننده منجر به كاهش قيمت خواهد شد؟

    بله همین طور است.

     

     

    مصاحبه از : سعيده مختارزاده


    نظر شما



    نمایش غیر عمومی
    تصویر امنیتی :
تعداد بازدید کنندگان کل :
تا کنون :
360383209
اکنون :
58