جستجو
   
    Delicious RSS ارسال به دوستان خروجی متنی
    کد خبر : 28248
    تاریخ انتشار : 19 خرداد 1392 16:7
    تعداد بازدید : 1136

    مصاحبه اختصاصي شهر دانش با يك واسطه گر معاملات ملكي در كانادا

    مقايسه نظام معاملات ملكي در كانادا و ايران در گفتگو با مسعود قندچي

    مسعود قندچي يك ايراني مقيم كاناداست كه سالهاست در حوزه مشاوره املاك فعاليت دارد. جهت مقايسه كارآمدي نظام هاي حقوق ملكي در ايران و كانادا گفتگوي شهر دانش با يك واسطه گر معاملات املاك در كانادا را ملاحظه نماييد.

    لطفا خودتان را معرفی کنید و از سابقه آشنایی‌تان با نظام معاملات ملکی در کانادا برایمان بگویید.

     

    بسم الله الرحمن الرحيم. مسعود قندچي هستم.  حدود 18 سال است كه در تورنتو كانادا اقامت دارم. حدود 5 ـ  6 سال است كه در زمينه خريد و فروش و ساخت و ساز ملك  فعاليت مي‌نمايم.

     

    در کانادا یک نفر برای آنکه در زمینه واسطه‌گری معاملات ملکی فعالیت کند باید چه شرایطی داشته باشد و چه مجوزی باید بگیرد؟

     

    هر كسي مايل باشد وارد كار ملكي شود بايد دوره‌هايي ديده و يك سري دروس حقوقي را بگذراند. اين افراد در  شركت‌هاي خصوصي يا غيرانتفاعي كه زير نظر دولت هستند يك دوره 3 واحدي را گذارنده و گواهي دريافت مي‌كنند. سپس طي يك روند دو ـ سه‌ هفته سابقه او از نظر مالي، ورشكستگي و غيره بررسي مي‌شود و در واقعcheck  background مي‌شوند و يك گواهي مي‌گيرند. بعد از آن كه license مي‌گيرند 2 سال زير نظر يك دفتر بنگاه معاملات مشغول به كار مي‌شوند. يعني براي شروع به كار نمي‌توانند براي خودشان دفتر بزنند، نياز به حداقل 2 سال تجربه زير نظر يك بنگاه معاملاتي دارند.

     

     این مجوز را از کجا و چگونه می گیرد؟

     

    چند سازمان بنام  Canadian Real State Association كه زير نظر قوانين فدرال هستند. و البته هر ايالتي هم براي خودش يك سازمان مجزا دارد. مثلاً در ايالت آنتريو سازمان Ontario Real State Association. و همچنين يك سازمان ديگر هم هست، هر شهركي براي خودش يك سازمان دارد. مثلاً تورنتو بزرگ و حومه تورنتو هم سازمان مخصوص به خود دارد Toronto Real State Board .

    آن سازمان كه زير نظر قوانين فدرال كانادا است براي همه ايالت‌ها تشكيل شده و در هر ايالتي نيز با توجه به موقعيت جغرافيايي‌اي كه آن ايالت دارد يك سري قوانين را اعمال مي‌كند.

    افرادي كه در يك ايالت گواهي ميگيرند فقط گواهي ايالت مربوطه را مي‌گيرند و اجازه كار در آن ايالت را دارند و خارج از آن اجازه فعاليت ندارند، و اگر به ايالتي ديگري بروند بايد گواهي آن ايالت را نيز بگيرند. بعد از اينكه مجوزهاي لازم را از فدرال يا ايالت گرفتند براي اينكه بتوانند شروع به فعاليت كنند بايد عضو يكي از Real State Board ها شده كه Board هاي داخل شهري هستند و اصطلاحاً به آن Municipalities ميگويند تا در آن شهر فعاليت نمايند.

     

     

    آيا بعد از اخذ مجوز توسط اين شخص مسئوليت خاصي به عهده او گذارده مي‌شود؟

     

    خب بايد هم قوانين فدرال و هم قوانين بردي كه عضو هستند را رعايت كنند. قوانين فدرال كه حاكم هست در سراسر كانادا، قوانين جامعي هستند. به طور مثال بايد حقوق مردم رعايت شود، و هدف اصلي كسي كه در زمينه ملكي كار مي‌كند كمك به مردم در ايجاد يك معامله عادلانه است نه كسب سود و درآمد، حالا پيرو آن كمكي كه صورت مي‌گيرد كميسيوني هم دريافت مي‌كند ولي اگر ثابت شود كه هدف اصلي كسي فقط جذب سرمايه و دريافت آن كميسيون بوده جريمه خواهند شد.

     

    آیا قوانین یا ضوابط تعریف شده خاصی برای کار آن وجود دارد که مکلف به رعایت آن باشد؟

     

    كتابي در اين زمينه وجود دارد كه  قوانين خاص را دارد. به طور مثال انجام معامله بايد به صورت عادلانه باشد و طرفين بايد از تمام جزئيات قوانين  آگاه باشند. ارائه كامل يا Disclosure از قوانين صورت گرفته باشد.  چنانچه يك طرف از قوانين آگاهي ندارد بنگاه‌هاي درگير، هر دو موظف به دادن آگاهي كامل به آن طرف هستند،‌ مثال‌هاي مختلفي هم هست كه دادگاه تشكيل شده و براي اين موضوع حكم دادگاه صادر شده است.

     

    افراد براي تشكيل یک بنگاه معاملات ملکی چه مجوزی برای کار باید بگیرند و چه مسئولیتی متوجه آن بنگاه است؟

     

    دو بخش دارد، يكي بخش فردي است كه فردي در يك بنگاه معاملاتي شروع به فعاليت مي‌كند، و يك بنگاه معاملاتي كه به آن Brokerage مي‌گويند و خود دفتر بنگاه معاملاتي است. به شخصي كه در آن بنگاه فعاليت دارد مي‌گويند sells person يا Broker .

    افراد پس از گذراندن دوره و گرفتن گواهي و 2 سال سابقه كار افراد مي‌توانند بنگاه معاملات ملكي يا Brokerage Firm تشكيل داده و افراد ديگري كه گواهي گرفته‌اند را جذب كنند. مسئوليت اصلي روي Brokerage Firm هست نو اگر تخلفي از سوي Sells person هايي كه در آن بنگاه فعاليت مي‌كنند صورت گيرد هم دفتر و هم فرد خاطي مورد سؤال قرار مي‌گيرند؛ دفتر به اين عنوان كه نظارت نداشته و فرد خاطي به جهت تخلفي كه صورت داده است.

    درباره مسئوليت فردي و شاخص‌هاي آن بايد بگويم كه مشاور املاك بايد صادقانه مسائلي را كه در يك معامله ممكن است پيش بيايد و ايرادها و مسائل ملك را به طور كامل به صورت شفاف و مشخص اعلام كند. البته دادن ميزان اطلاعات بستگي به نوع قراردادي دارد كه خريدار با بنگاه معاملات ملكي مي‌بندد.

      

    اجازه بدهيد كمي به عقب برگشته و توضيح دهم كه از ابتدا معامله چطور انجام مي‌شود؟

    زماني كه مالكي قصد فروش ملك خود را داشته باشد فقط مي‌تواند به يك دفتر معاملات ملكي مراجعه نمايد و با يك مشاور املاك سر و كار  داشته باشد  كه آن مشاور املاك، اطلاعات ملك را از مالك گرفته، تحقيقات ساده‌اي نيز انجام داده مثلاً به شهرداري نيز مراجعه نموده يا از ملك بازديد كرده و كليه اطلاعاتي را كه بدست آورده و بايد به اطلاع عام برسد را (به جز اطلاعات محرمانه كه ضوابط خاص خود را براي تشخيص اطلاعات محرمانه دارد) وارد يك سيستمي به نام MLS  (Multi Listing System) مي‌نمايد. تمام افرادي كه مجوز دارند و آن license خاص را دارند به آن سيستم دسترسي دارند و كليه اطلاعات وارد شده را مي‌بينند.

     

    در سيستم MLS كه حدود 20 سال از راه‌اندازي آن مي‌گذرد اطلاعات مربوط به ملك، تاريخچه ملك، از طريق چه كسي به فروش رفته، چند بار وارد بازار شده، چه كسي يا كساني خريدار آن بوده‌اند، به چه قيمتي به فروش رفته، آيا به اجاره نيز رفته است؟ و غيره .... وارد سيستم مي‌شود.

     البته وارد اين سيستم كردن الزامي نيست ولي اگر وارد MLS كرد تمام بنگاه‌هاي معاملاتي كه به آن سيستم دسترسي دارند مشخصات آن ملك را مي‌بينند و حالا بنگاه‌هاي معاملاتي ديگر كه به دنبال چنين ملكي براي مشتري‌هاي خود بودند، ملك مورد نظر را به مشتري خود نشان‌ مي‌دهند. چنانچه مشتري ملك را پسنديد، مشاور املاك خريدار (كه غالباً از يك بنگاه ديگر است) از مشاور املاك فروشنده تقاضاي بازديد ملك را مينمايد و حتي فروشنده را نمي‌بينند. مشاور املاك طرف خريدار تمامي اطلاعات را از طريق مشاور املاك فروشنده دريافت نموده، به شهرداري نيز مراجعه نموده و همه اطلاعات را در اختيار خريدار مي‌گذارد. و همه مسائل را بايد به صورت شفاف ارائه دهد، حتي ميزان درصد كميسيوني كه مشاور املاك خريدار دريافت مي‌نمايد نيز بايد شفاف باشد.  

     

    پس قوانین یا ضوابط تعریف شده خاصی در اين حوزه وجود دارد كه‌ بنگاه مشاور املاك مانند شخص مشاور املاك مکلف به رعایت آن است؟

     

    بله دقيقاً، ببينيد قوانين به طور كامل بر بنگاه‌هاي معاملاتي اعمال مي‌شود و اگر تخلفي صورت بگيرد بنگاه بيشترين مسئوليت را برعهده دارد كه موظف به اعمال قوانين و نظارت بر كار مشاور املاك، و اول او مورد سؤال قرار مي‌گيرد بعد شخصي كه آنجا كار مي‌كند. زماني كه فروشنده يا خريدار به بنگاهي مراجعه مي‌كند درست است كه مدارك را به مشاور املاك تحويل ميدهد ولي از نظر قانوني او با دفتر بنگاه قرارداد مي‌بندد، و تكليف بنگاه‌ها به مراتب بيشتر است و اگر تخلفي صورت گيرد بنگاه بايد ثابت كند كه نظارت كامل داشته و مشاورين كه در واقع كارمندهاي آن بنگاه هستند تخلف داشتند. به طور مثال زماني كه فروشنده به بنگاه معاملاتي مراجعه مي‌كند و يك مشاور املاكي به او معرفي مي‌شود و قراردادي بسته مي‌شود. در قرارداد وظيفه مشاور املاك فروشنده به صورت شفاف مشخص مي‌شود. مواردي مانند اينكه بايد صادقانه برخورد كند، تمام مسائل و نكات مربوط به معامله را به صورت كامل و شفاف توضيح دهد، ميزان كميسيوني كه دريافت مي‌كند را مشخص نمايد.

    حق‌الزحمه بنگاه به صورت عرفي 5% معامله است، كه معمولاً نصف آن را مشاور دريافت مي‌كند و مابقي را به مشاور املاك‌هاي ديگر كه از سوي خريدار در انعقاد اين معامله مشاركت دارند پرداخت مي‌كند، مثلاً 5/2 درصد براي مشاور است و غير از آن هيچ حق و حقوق ديگري آن بنگاه معاملاتي و آن شخص مشاور ندارد و اگر حتي فردي را به براي گرفتن وام به بانك معرفي نموده يا به يك وكيل معرفي نمايند، اگر قرار باشد كه از اين بابت حق‌الزحمه‌اي يا كميسيوني را دريافت كند، درصد كميسيون آن به صورت مشخص در قرارداد ذكر مي‌شود.

     

    جديداً سعي مي‌كنند كه طرف خريدار نيز با يك بنگاه كار كند و فقط با آن بنگاه قرارداد ببندد. حالا خريدار با مشاور املاك آن بنگاه قراردادي مي‌بندد كه در آن ذكر مي‌شود كه اگر اين مشاور املاك ملكي را براي خريدار پيدا كرد،‌ در صورتيكه كه فروشنده ملك كميسيوني پرداخت نمي‌كرد يا ايشان خود مستقيماً و بدون اطلاع بنگاه مشاور املاك اقدام به خريد ملك كرد، خريدار موظف مي‌شود كه كميسيوني كه حدود 5/2 درصد است را پرداخت كند. اما اگر بنگاه طرف خريدار كميسيون خود را از بنگاه مشاور املاك فروشنده دريافت مي‌كند، ديگر خريدار مبلغي پرداخت نمي‌كند، و معمولاً چنين اتفاقي نمي‌افتد. با بستن قرارداد ميان مشاور املاك بنگاه خريدار و خريدار، وظايفي شامل حال اين مشاور مي‌شود مثلاً مشاور بايد اطلاعات كامل ملك را از مشاور املاك فروشنده و شهرداري تهيه كرده و در اختيار خريدار بگذارد. پس خريدار فقط در يك شرايط خاص موظف به پرداخت كميسيون است و آن زماني است كه فقط با يك بنگاه قرارداد بسته و چنانچه در مدت قرارداد خود، شخصاً ملكي بخرد موظف به پرداخت كميسيون است.

     

     

     

    حق الزحمه بنگاه و مشاور املاک چقدر است و چگونه تعیین می شود؟

     

    بالاترين حد آن را سازمان‌هاي Canadian Real State Association   و يا سازمان مربوط به هر ايالت تعيين مي‌كنند ولي عرف آن در خريد املاك مسكوني و تجاري 5%  است كه فروشنده بايد بپردازد و هر دو طرف بنگاه معاملاتي مي‌گيرند. حالا چنانچه بنگاه معاملاتي خريدار و فروشنده يكي باشد، يعني زمان مراجعه فروشنده خود بنگاه يك مشتري داشته باشد و دو طرف را يك نفر مشاوره مي‌دهد كه به آن double agencies  گفته مي‌شود،‌ در اين حالت معمولاً تخفيفي به فروشنده داده مي‌شود و درصد كمتري مثلاً 3% مي‌گيرند.

     

    خریداران یا فروشندگان برای خرید یا ملک مورد نظر خود به چه تعداد بنگاه می‌توانند مراجعه کنند و چه نوع روابط قراردادی بین مشتریان و بنگاه یا آن فرد مشاور املاک منعقد می شود؟

     

    خريدار مي‌تواند سه نوع قرارداد منعقد كند:

    1-      به بنگاهي مراجعه نموده و همه مسئوليت را روي دوش بنگاه مي‌گذارد و همه حق وحقوق را به آن بنگاه مي‌دهد، در واقع اذعان مي‌كند كه تنها با آن بنگاه كار مي‌كند. بنگاه موظف است تمامي اطلاعات مربوط به ملك را صادقانه در اختيار او گذاشته و در حد توان تحقيقات لازم را انجام داده، به شهرداري مراجعه نمايد و با همه اينها اگر نقصي بعداً مشاهده شد كه يا بنگاه اطلاع داشته يا به راحتي مي‌توانسته آن اطلاعات را بدست آورد، جريمه آن را به خريدار پرداخت كند. خريدار نيز در مدت تعيين شده قرارداد، حق ندارد ملكي را با آن مشخصات كه در قرارداد موجود مي‌باشد حتي ملكي كه در بازار نبوده است مثلاً پدري را رأساً خريداري نمايد، اگر اين كار را انجام بدهد بنگاه مي‌تواند عليه او شكايت كند و اين حق كميسيون را كه در قرارداد موجود است از خريدار دريافت كند. يا در حالت شماره يك اگر فروشنده نخواست كميسيوني به بنگاه خريدار پرداخت نمايد، خريدار موظف به پرداخت آن است، مثلاً چنانچه فروشنده در قرارداد ذكر كند كه من حق كميسيون شما را مثلاً  فقط يك دلار پرداخت مي‌نمايم و باقي آن را از خريدار بگيريد كه عرف نيست و معمولاً يك درصد در جامعه پيش مي‌آيد. پس در حالت اول يا بر اثر نقض قرارداد يا عدم پرداخت فروشنده، خريدار موظف به پرداخت كميسيون مي‌باشد. اين حالت را اختصاصي يا exclusive مي‌گويند كه تنها با يك بنگاه ‌مي‌تواند كار كند.

     

    2-      در حالت بعدي خريدار با بنگاه قراردادي مي‌بندد به عنوان مشتري كه به اين حالت exclusive نيست و دست خود با باز گذاشته و فقط با يك بنگاه قرارداد نمي‌بندد. به بنگاه اطلاع مي‌دهد كه دنبال ملكي هستم شما هم باشيد. در اين حالت بنگاه بايد صادقانه برخورد نمايد و اطلاعاتي را كه يك آدم عاقل معمولي بايد مي‌دانسته را در اختيار خريدار گذارد و الزامي به تحقيقات بيشتر و مراجعه به شهرداري نيست، ولي به هرحال در اين حالت نيز بايد صداقت وجود داشته باشد و اطلاعاتي را كه دارند به خريدار ارائه كنند.  و چون خريدار دست خود را باز گذاشته شامل پرداخت جريمه‌ نمي‌شود.

     

     

    3-      در اين حالت خريدار قراردادي با بنگاه ندارد ولي ملكي كه آن دفتر مشاوره براي فروش گذاشته را مي‌پسندد. اين حالت double agent مي‌شود كه هم طرف خريدار است و هم طرف فروشنده. در اين حالت بنگاه بايد صادقانه برخورد نمايد ولي هيچ مسئوليتي در قبال خريدار قبول نكرده و طرف قرارداد را صرفاً فروشنده مي‌داند. بنابراين معمولاً خريدار آن كميسيون را به عنوان تخفيف به بنگاه نمي‌دهد. در اين حالت نيز وظايفي مانند اينكه بايد صادقانه برخورد كنند، نبايد در معامله كلاهبرداري كنند و چنانچه خلاف اين امر بعداً ثابت شود مسئول هستند.

     

    فقط به اين نكته اشاره شود كه به خاطر سيستم MLS كه ليست تمام املاك در آن موجود بوده و همه بنگاه‌ها در سطح شهر و حتي كشور به آن دسترسي دارند، براي خريدار تفاوتي نميكند كه به كدام بنگاه مراجعه نمايد.

     

    فروشنده نيز سه نوع قرارداد با بنگاه مي‌بندد:

    1-      حالت اول فقط با يك بنگاه قرارداد بسته و كميسيون 5% را به او داده، با بنگاه ديگري كار نمي‌كند. و اطلاعات ملك وارد سيستم MLS مي‌شود.

     

    2-      حالت دوم كه به آن exclusive گفته مي‌شود زماني است كه فروشنده نخواهد ملك وارد سيستم MLS بشود و مي‌خواد ملك خود را محرمانه به فروش برساند، بنابراين انحصاراً براي آن دفتر اين ملك قابل فروش است. كه در اين حالت باز هم كميسيون 5% در نظر گرفته مي‌شود. 

     

    3-      حالت سوم  كه عرف نيست، زماني است كه فروشنده بدون بستن قرارداد به بنگاه اعلام مي‌كند كه ملكي براي فروش دارد ولي كميسيوني هم پرداخت نمي‌كند يا مثلاً  1% پرداخت مي‌كند و باقي را بايد از خريدار دريافت كند كه البته معمولاً دفاتر قبول نمي‌كنند زيرا عرف نيست، ولي به هر حال افراد حق دارند كه به اين صورت هم عمل كنند.

     

     

    آيا اين سيستم اطلاع‌رساني املاك مشكلاتي هم دارد؟

     

    سيستم MLS  كه در ابتدا معرفي كردم البته سيستم كاملي است، ولي شكاياتي عليه Canadian Real State شده كه شما بازار را به دست گرفته‌ايد و خريدار و فروشنده موظف هستند حتماً از طريق بنگاه خريد و فروش كنند و قرار است طي دو سال آينده تغييراتي در اين سيستم به وجود آيد. و گاهي بحث شده است كه اين 5% كميسيون بسيار بالاست، به همين خاطر قرار است سيستم را يك تغييراتي دهند.

     

    در ابتداي هر معامله بنگاه قراردادي با فروشنده مي‌بندد كه چنانچه معامله‌اي صورت پذيرد آن درصد و رقم را از فروشنده دريافت نمايد. در دو سال گذشته يك دفتر معاملات ملكي بجاي دريافت اين درصدها در قبال فروش اعلام نمودند كه با دريافت مبلغ كمي مثلاً 300 دلار يا 500 دلار به صورت پيش‌پرداخت ملك را وارد سيستم MLS خواهد نمود، و اگر مشتري پيدا شد ما دخالتي ننموده و فقط كپي قرارداد را براي پر كردن نزد شما ارسال مي‌نماييم. زيرا افراد به صورت عادي به سيستم MLS دسترسي ندارند و فقط بايد از طريق يك بنگاه معاملاتي به آن سيستم دسترسي پيدا كنند. خوب شما فرض كنيد ملكي در كانادا 500 هزار دلار قيمت دارد بجاي كميسيون 5% (كه 25 هزار دلار مي‌شود) كميسيون‌ها به 300 تا 500 دلار رسيد كه تفاوت بسيار فاحش بود و بسياري از بنگاه‌هاي معاملاتي به Canadian Real State Association شكايت كردند و دفاتر اين بنگاه‌ها بسته شد. اين بنگاه‌ها هم به دادگاه شكايت كردند كه اين حركت برخلاف قانون رقابت است. همچنين اين قانون به نفع جامعه و مشتري‌ها نيست و اين قانون بايد تغيير كند و هر كسي بايد بتواند با مبلغ ناچيزي ملك مورد نظر خود را به فروش برساند. دادگاه در اينباره هنوز رأي‌اي صادر نكرده است ولي به سازمان اعلام كرده كه نحوه عملكرد شما عادلانه نيست و درصد كميسيون‌هايتان بسيار بالاست و نحوه عملتان رقابتي باشد و آن 5% پايين بيايد. در واقع دادگاه موضوع را پذيرفته ولي هنوز حكمي صادر ننموده تا خود Canadian Real State Association راه حلي به دادگاه ارائه نمايد. كه البته اگر كميسيون‌هاي 25 هزار دلاري تبديل به 300 تا 500 دلار شود بسياري از افراد شغلشان را از دست خواهند داد، بنابراين هنوز در دست بررسي است و بايد حد وسطي در نظر گرفته شود.  

     

     

    مشتری نسبت به ملک مورد نظر خود به چه اطلاعاتی و به چه مقدار ممکن است دسترسی یابد؟ برای اینکه خريدار بتواند به قیمت منصفانه ملک مورد نظر برسد و مغبون نشود و کار به دعوی نکشد به چه اطلاعاتی دسترسی دارد؟

     

    طي بيست سال گذشته 80 ـ 90 درصد املاك در سيستم MLS وارد شده، بنابراين خريدار با مراجعه به اين سيستم مي‌تواند تمام اطلاعات مربوط به آن را پيداكند و اينكه املاكي كه مثلاً در شش ماهه اخير در آن خيابان يا حتي كوچه فروش رفته، با توجه به متراژ منزل، تعداد اتاق‌هاي خواب آن و امكانات ساختمان به چه صورت بوده و ميانگين زماني كه ملك در بازار بوده و فروش رفته، ميانگين قيمت‌هاي منطقه، چه چيزهايي باعث بالا و پايين رفتن قيمت ملك شده، كارهايي كه توسط شهرداري در آن منطقه انجام شده كه باعث بالا و پايين رفتن قيمت ملك شده، همه ظرف نيم ساعت قابل رؤيت است و خريدار به راحتي مي‌تواند مقايسه‌اي انجام ‌دهد كه مغبون نشود.

     

    با همه اين شرايط اگر معامله‌اي صورت گيرد كه مشتري در آن ضرر كند، آیا مشتری می تواند بعداً ادعای غبن کند؟

     

    بستگي به نوع ضرر دارد. اگر ملكي را خريداري نموده كه متوجه عيوب آن نشده و دفاتر  معاملات ملكي آن عيب را مي دانستند و به او اعلام نكرده بودند يا به راحتي مي‌توانستند آن اطلاعات را به دست آورده و به دست نياوردند خريدار مي‌تواند شكايت كرده  و بنگاه بايد جريمه را پرداخت نمايد. حتي از لحاظ قيمت، مثلاً يك خانم مسني به بنگاهي مراجعه مي‌كند كه از قيمت‌هاي منطقه خبر ندارد ملك را 200 هزار دلار ملك را زير قيمت فروخته است فرزندان آن خانم متوجه شده و شكايت مي‌كنند و دادگاه حكم مي‌دهد كه بنگاه بايد آن مبلغ 200 هزار دلار را پرداخت نمايد.

     

    آيا رشد قيمت ملك را نيز در نظر مي‌گيرند؟

     

    نه قيمت زمان انجام معامله را در نظر مي‌گيرند. مسئله اينست كه در كانادا ملك انقدر افزايش قيمت ندارد. مثلاً در 20 سال گذشته شايد قيمت ملك 2 برابر شده باشد، در نتيجه اختلاف خاصي بين قيمت‌ها در فاصله زماني كوتاه وجود ندارد.

     

    در صورتی که یک ملک مورد پسند خریدار قرار گیرد مرحله بعدی چیست؟

     

    حالت عرف جامعه را در نظر مي‌گيريم كه يك مشتري با يك بنگاه معاملات ملكي قرارداد مي‌بندد. مشاور املاك خريدار با مشاور املاك فروشنده تماس مي‌گيرد. اطلاعات لازم رد و بدل مي‌شود و پيشنهاد خريد از طرف مشاور املاك خريدار به صورت قرارداد ارسال مي‌گردد.  اين قراردادها توسط Canadian Real State Association از پيش تعيين شده و قابل تغيير نيست، مگر مواد خاص كه هر دو طرف بايد آن را امضا كرده تا اعلام نمايند از تغيير آن ماده با خبر هستند. قرارداد شامل مشخصات كامل ملك بعلاوه تمام جزئيات از جمله وسائلي كه قرار است به همراه ملك تحويل داده شود مانند لوازم خانه ـ پرده ـ لوستر و ميزان گارانتي آنها مي‌باشد. در قرارداد ميزان بيعانه نيز ذكر مي‌شود كه حدود 2 الي 5 درصد مي‌باشد. مبلغ بيعانه را گذاشته و تاريخ تحويل ملك را مشخص مي‌كنند. پيشنهاد خريد به بنگاه معاملاتي فروشنده ارسال مي‌گردد و تاريخ اعتبار اين پيشنهاد نيز ذكر مي‌گردد. مثلاً در قرارداد اعلام مي‌كنند اعتبار اين پيشنهاد تا ظهر فردا مي‌باشد. چنانچه فروشنده پيشنهاد خريدار را پذيرفت، خريدار موظف به خريد ملك و پرداخت بيعانه مي‌باشد وگرنه فروشنده مي‌تواند به دادگاه شكايت كند و ميزان خسارت را بايد خريدار پرداخت نمايد كه مي تواند مبلغي بالاتر از بيعانه باشد.

     

    حال چنانچه پيشنهادي فرستاده شده از طرف خريدار به فروشنده  مورد تأييد فروشنده نباشد و فروشنده شرايطي گذاشته و در مواد آن دست ببرد آن را مجدداً براي خريدار ارسال مي‌نمايد البته با ذكر تاريخ مثلاً همان فردا ظهر و تا فردا ظهر حق فروش ملك به ديگري را ندارد كه اگر خريدار پذيرفت ملك معامله مي‌شود.

     

     تا اين مرحله انعقاد قرارداد، گرفتن وكيل اختياري است ولي چنانچه قرارداد امضا شد و كار به محضر رسيد گرفتن وكيل الزامي مي‌شود. تا قرارداد را محضري نمايند.

     

    نكته‌اي قابل توجه اين است كه چنانچه قرارداد بسته شد، بيعانه به حساب دفتر بنگاه معاملات ملكي فروشنده  ارسال مي‌شود. اين حساب با عنوان Trust Account تا موعد محضري شدن سند قابل برداشت نمي‌باشد و زمان محضري شدن قرارداد مبلغ كميسيون خود را كسر و مابقي را به براي وكيل فروشنده ارسال مي‌نمايد. اين بيعانه معمولاً بين 2-3% است، ولي اگر مبلغ بيعانه از كميسيون بنگاه كمتر بود؛ آن را نزد خود نگه داشته، نامه‌اي به وكيل فروشنده ارسال مي‌كنند كه در آن ذكر شده مبلغ كميسيون ما بيشتر از بيعانه بود، لطفاً مابقي را براي ما ارسال نماييد. و البته زماني كه كميسيون را دريافت نمايد سريعاً بايد كميسيون بنگاه معاملات ملكي خريدار را حداكثر تا فرداي آن روز برايشان ارسال نمايد.  

     

     

    شما توضيح داديد كه نحوه پرداخت ثمن معامله چگونه است. چه روشی وجود دارد که فروشنده از اینکه تمام بها را بموقع دریافت می کند اطمینان حاصل کند ؟  چه روشی وجود دارد که خریدار از اینکه بموقع و صحیح و سالم و کامل مورد معامله و متعلقات آن را تحویل بگیرد وجود دارد؟ چه مقدار و چه نسبتی از این موارد منتهی به بروز دعوی بین خریدار و فروشنده می گردد و کار به دادگاه می رسد؟

     

    خريدار مبلغ ملك را به اضافه ماليات خريد ملك (Land transfer tax) ، به اضافه هزينه وكيل، به اضافه بيمه سند(Title Insurance)  [سند را حدود 200 – 300 دلار بيمه مي‌نمايند تاچنانچه اگر اين سند در گذشته ايرادي داشته، مثلاً مدرك جعلي بوده، كلاهبرداري صورت گرفته نسبت به قيمت ملك كه خريدار از آن بي‌اطلاع بوده و هر مورد ديگري كه مربوط به آن سند و ملك بوده است، در آينده نسبت به آن هيچ مسئوليتي متوجه خريدار نباشد، اين بيمه قبلاً اختياري بوده و الآن به صورت اجباري همه بايد بگيرند] به اضافه  هزينه شهرداري و غيره يك الي دو روز قبل از انجام معامله به وكيل خود بايد پرداخت ‌كند؛ و وكيل در ازاي دريافت كليد ملك ثمن را پرداخت مي‌كند. به اين صورت كه وكيل پس از برداشت حق خود، نامه‌اي به وكيل فروشنده ارسال مي‌دارد با اين مضمون كه تمامي مدارك امضاء شده توسط خريدار و ثمن معامله از خريدار دريافت شده و در اختيار اينجانب است و بدينصورت آمادگي خود را جهت امضاء سند به نام خريدار  اعلام مي‌نمايد. وكيل فروشنده نيز در پاسخ اعلام مي‌كند كه تمام مدارك توسط فروشنده امضا و آمادگي خود را جهت تحويل سند اعلام مي‌نمايد. (البته تمامي اسناد كاميپوتري است و اگر كسي بخواهد مي‌تواند كپي سند را دريافت كند). زماني كه هر دو وكيل اعلام آمادگي نمودند مبالغ دريافت شده از طرف وكيل خريدار به صورت چك تضمين شده بانكي به حساب وكيل فروشنده واريز مي‌كند (البته اين حساب، حساب شخصي وكيل نيست و وكلا هم يك Trust Account دارند و با ارائه مدرك مي توانند از آن حساب پول برداشت نمايند) و وكيل فروشنده پس از دريافت پول سند را (به صورت كاميپوتري) به اسم خريدار صادر مي‌نمايد. وكيل فروشنده هم حق‌الزحمه خود را دريافت، هزينه وام يا طلب ثبت شده روي آن ملك يا شهرداري و همه ديون ديگر نسبت به آن ملك را پرداخت كند و هر چه باقي ماند به فروشنده پرداخت مي‌كند. اينجا اصلاً ديگر بحث اعتماد مطرح نيست، يك روال شفاف است كه وكلا موظف هستند طي كنند.

     

    اگر کار به دادگاه برسد خریدار یا فروشنده و یا بازرس و یا وکیل و یا بنگاه معاملات هریک چقدر مسئولیت دارند؟

     

    مسئوليت‌ها محدود نيست. بسته به تشخيص دادگاه است. مثلاٌ اگر دادگاه تشخيص بدهد كه بخاطر عدم انجام مسئوليت‌هاي فلان بنگاه معلاملاتي، شخصي متضرر شده است تمام مسئوليت يا ميزاني كه دادگاه تشخيص دهد به عهده بنگاه معاملات ملكي مي‌باشد و بايد همه ضررهاي ايجاد شده را جبران نمايد. همينطور در خصوص وكيل هيچ محدوديتي نمي‌گذارند و نظر دادگاه نظر قطعي است.

     

    اگر بعداً نقصی در وضعیت مالکیت یا سند ثبتی یا مشخصات شهرداری ملک آشکار گردد آیا کار به دادگاه می‌کشد یا روش دیگری پیش بینی شده است؟

     

    اگر خريدار متضرر شود ولي واقعاً به علت اشتباه بنگاه يا فروشنده باشد، مثلاً  فروشنده نمي‌دانسته يا به راحتي براي بنگاه قابل تشخيص نباشد بيمه سند (Title Insurance)  آن را پرداخت مي‌نمايد. ولي اگر مشخص شود كسي عمداً كاري كرده يا تغلبي صورت گرفته موضوع به دادگاه ارجاع داده مي‌شود.

     

    اگر قیمت ملک بعد از توافق اولیه کاهش یا افزایش یابد آیا هیچیک از طرفین می تواند از انجام معامله سرباز زند؟ در اینصورت چه وضعی پیش می آید؟

     

    خير ـ  پس از قبول طرفين چه در مرحله پيشنهاد خريد، چه در مرحله پيشنهاد فروش و امضاء و انعقاد قرارداد هيچكدام نمي‌توانند از معامله خارج شوند، مگر اينكه در شرايط قرارداد ذكر شده باشد. 

    اگر فروشنده متوجه بالا رفتن قيمت يا خريدار متوجه پايين آمدن قيمت شدند از آنجايي كه نمي‌توانند قرارداد را فسخ كنند، به دادگاه مراجعه مي‌كنند كه ضرري را كه طرف مقابل پرداخت كند، مثلاً مدت قرارداد 3 ماه بوده و پس از 2 ماه فروشنده متوجه مي‌شود قيمت‌ها بسيار بالا رفته است و او از فروش ملك پشيمان شده است، به دادگاه مراجعه مي‌كنند البته اكثر مواقع دادگاه رأي به اجراي قرارداد و پرداخت جريمه مي‌دهد. دادگاه به اين نكته توجه مي‌كند آيا با فسخ قرارداد ضرري متوجه كسي مي‌شود يا خير، و اگر ضرري شامل يك طرف معامله نشد طرف مقابل را هم جريمه‌اي نمي‌كند. چون قيمت ملك در آنجا خيلي بالا و پايين نمي‌رود.

     

     

    اصولاً بر اساس تجربه و اطلاعات شما چه در صدی از معاملات ملکی به اختلاف و دادگاه منتهی می شود؟

     

    بسيار به ندرت. شايد 5% يا كمتر. زيرا همه چيز شفاف و مشخص است.

     

    آیا با نظام معاملات ملکی ایران آشنایی دارید؟

     

    خيلي كم

     

    تفاوت اساسی که بین نظام معاملات ملکی كانادا با نظام معاملات ملکی ایران به نظرتان می‌رسد چیست؟

     

    تفاوت اصلي كه مي‌بينم اين است كه اينجا افراد به راحتي مي‌توانند مالك ملك كسي شوند و آن ملك را به فروش مي‌گذارند، تا طرف متوجه شود و كار به دادگاه برسد زمان و هزينه زيادي را مالك اصلي بايد صرف كند تا به حقش برسد. كه به اصطلاح به آن ملك‌ربايي مي‌گويند و البته اگر در كانادا اتفاق بيفتد فروشنده و خريدار ضرر نمي‌كنند، بلكه بانك‌هايي كه وام مي‌دهند متضرر مي‌شوند.  ولي موارد زيادي كه در اينجا شنيده‌ام اينست كه مثلاً كسي مدتي در ملك خود نبوده، يا خارج از كشور بوده و فرد ديگري آنجا سكونت كرده و يا با سند قلابي آن را فروخته‌اند. تا صاحب اصلي متوجه شده، در حاليكه كلاهبردار فراري بوده،‌ مالك بايد آنقدر به دادگاه رفت و آمد كند تا بفهمند چه كار كنند. بزرگترين مسئله‌اي كه اينجا شنيده‌ام اين بوده است. ولي آنجا با توجه به سيستمي كه توضيح دادم اولاً Title Insurance هست و اگر به صورت نادر هم كسي ملك ديگري را بربايد بيمه ضرر را پرداخت مي‌كند، و دوماً به خاطر وجود سيستم MLS و شفافيت مراحل معامله و الزام حضور دو وكيل براي انعقاد قرارداد و اگر در معامله‌اي تغلب صورت بگيرد وكيل‌ها زير سؤال مي‌روند، به اين دلايل معمولاً اين مسائل در كانادا بسيار كمتر است.

     

     

     مصاحبه از :‌ شهربانو نصيرپور

     


    نظر شما



    نمایش غیر عمومی
    تصویر امنیتی :
تعداد بازدید کنندگان کل :
تا کنون :
360383209
اکنون :
69